나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [7] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본 물건은 수원지방법원 2025타경56725 (7) 사건의 부동산 경매 물건으로, 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1번지에 소재하는 '퍼스트하우스' 1동 4층 403호입니다. 해당 건물은 2019년 9월 26일 건축허가를 받아 2019년 10월 15일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로, 총 12세대로 구성되어 있습니다. 본건의 전유 면적은 48.23㎡(약 14.59평)입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 24.02㎡(약 7.26평)이며, 토지 지분은 24.017㎡입니다. 토지이용계획상 본건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 48.23㎡(약 14.59평)이며, 건물 지분은 48.23㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물로, 외벽은 인조석 타일 및 돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 매각 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경56725 (7)이며, 감정가는 256,000,000원입니다. 토지와 건물을 일괄하여 부동산 임의경매로 매각하며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 물건은 공동담보 및 유동화 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 9월 8일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2, 갑2-1) 등기가 존재합니다. 후순위로 주택임차권(을2) 및 임의경매개시결정(갑5), 수원시의 압류(갑6, 갑7) 등이 등재되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸 예정입니다. 등기부 채권 총액은 2,640,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김승일(김 ) 씨는 보증금 240,000,000원, 차임 0원으로 2022년 8월 22일 전입하였으며, 2022년 7월 26일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 10월 15일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리인 양천신용협동조합의 근저당권(을1, 2020.09.08. 접수)보다 먼저 설정된 권리는 없습니다. 따라서 본 경매 절차가 진행되어 매각될 경우, 을1 근저당권 이하 모든 권리(주택임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 부담되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2025년 12월, 49.67㎡(약 15.02평)의 '한성스위트홈'이 375,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 755만원 수준입니다.

본건은 48.23㎡(약 14.59평)으로, 이와 유사한 면적입니다.

2019년 준공된 '퍼스트하우스'는 비교적 신축 건물에 해당하므로, '한성스위트홈'의 거래 가격을 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 350,000,000원에서 370,000,000원 사이로 추정됩니다.

현재 본건의 감정가 256,000,000원은 이러한 주변 시세보다 현저히 낮아 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 JSON 정보에는 전월세 시세에 대한 구체적인 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 전월세 시세 분석은 매매 시세 데이터를 기반으로 간접적으로 추정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 팔달초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 소재지인 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역은 주거 밀집 지역으로, 수원시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 영통구에 위치하나, 본건과의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 또한, 우만1동은 쓰레기 무단투기 방지를 위한 '쓰담존' 운영 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있어 쾌적한 주거 환경을 유지하려는 노력이 보입니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도와 현황이 다른 경우가 있다는 점(기호 1,2,3,4)은 주의해야 할 부분입니다. 본건 403호 자체는 도시형생활주택으로 명확히 표기되어 있으나, 건물 전체에 대한 유사 사례의 차이점은 인지하고 있어야 합니다. 또한, 공동담보 및 유동화 물건으로 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 매각으로 인한 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다. 주변 유사 면적의 다세대주택 매매 시세가 3.5억~3.7억 원 이상으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가 2.56억 원은 매우 매력적인 수준입니다. 교통 및 주거 환경 또한 양호한 편이며, 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능

* 사통팔달 교통 요충지 인근에 위치

* 교육시설(팔달초등학교) 인접

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다. 주변 유사 면적(약 15평)의 다세대 매매 시세가 375,000,000원으로 형성되어 있어, 시세 반영 시 350,000,000원에서 370,000,000원까지도 기대해 볼 수 있습니다. 낙찰 후 인수되는 권리가 없고 신축급 건물임을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 120% 수준인 256,000,000원 ~ 307,200,000원 범위에서 설정하는 것이 좋습니다.

전략적 입찰가로는 270,000,000원 ~ 300,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.