나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [5] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층401호

용도: 도시형생활주택 (현황 주거용)

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 23.46㎡ (약 7.1평)

건물 면적: 47.11㎡ (약 14.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 김연정 (추정)

건물 규모: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층, 2020년 7월 17일 사용승인. 퍼스트하우스 1동 401호.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정 또한 보통으로 평가됩니다. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 본 물건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 인근에 팔달초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 인근에 편의시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 있습니다. 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(김연정, 2020.09.08), 근저당권(양천신용협동조합, 2020.09.08, 말소기준권리), 주택임차권(박순천, 2020.09.11 전입/확정, 2024.07.15 배당신고, 말소) 등이 등기되어 있었습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

총 채무액은 2,620,000,000원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

* 임차인 현황:

* 박

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2020-09-11

확정일자: 2020-09-11

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고: 임차인 박순천은 대항력이 없어, 보증금은 배당을 통해 우선변제받게 됩니다. 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15평)의 다세대 주택이 2025년 12월 37,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 25,000만원 대비 약 50% 높은 수준으로, 시장 가격이 감정가를 상회하고 있음을 시사합니다. 비교적 최근에 건축된 건물(2020년 준공)로, 노후도가 낮아 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 북서측 인근에 팔달초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장 이용이 가능하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상가들이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 은행 등도 인근에서 찾아볼 수 있습니다.

* 주거환경: 전반적으로 주거 밀집 지역으로 조용한 편이며, 아파트 단지와도 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 용도와 현황 용도 차이: 기호 1,2,3,4 (본건과 관련 없는 것으로 보이나, 동일 건물 내 다른 호수일 수 있음)는 건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 본건(401호)은 건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택)으로 명시되어 있어 직접적인 문제는 없을 것으로 보이나, 동일 건물 내 다른 용도 혼재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 26.2억원에 달하여, 경매 진행 시 경쟁이 치열할 수 있으며, 이는 낙찰가 상승으로 이어질 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보로 진행되는 경우, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본건의 경우 등기부상 큰 문제는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이며 입지 및 교통, 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특히, 최근 유사 면적의 주택이 감정가 대비 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 높은 채무 총액으로 인한 경쟁 심화 가능성과 건축물대장 상 용도와 현황 용도 차이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 팔달초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 주거지역입니다.

* 시세 상승 여력: 최근 유사 면적의 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 높은 시장 가치를 가지고 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않아 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 면적은 47.11㎡ (약 14.2평)이며, 감정가는 250,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례 중 가장 유사한 조건으로, 49.67㎡ 면적의 건물이 2025년 12월 37,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 755만원, 제곱미터당 약 228만원으로 환산됩니다.

본건 면적(47.11㎡)에 이 가격을 적용하면 약 35,563만원의 시세가 형성될 수 있습니다.

따라서, 감정가 25,000만원보다 높은 가격으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점과 신축 건물의 가치를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 110% ~ 130% 수준인 275,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.