나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56725 [3] 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 7층 건물로
외벽 : 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : PVC 창호임.

이용상태

기호 1,2,3,4 : 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무실)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.
기호 5~16 : 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호1,2,3,4는 건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사됨(무단용도변경에 따른 행정제재 등에 대하여 확인 요함, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56725 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 3층301호

용도: 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용 (무단용도변경 추정)

감정가: 313,000,000원

토지면적: 53.84㎡ (약 16.3평)

건물면적: 108.11㎡ (약 32.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (양천신용협동조합)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 '팔달초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 지역은 대학가 인프라가 발달해 있으며, 대학교, 병원, 먹자골목, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 가장 가까운 지하철역이 다소 멀다는 점은 고려해야 합니다. 현재 조사된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 09월 08일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)입니다.

등기부등본상으로는 소유권보존, 근저당권, 소유권이전, 임의경매, 압류 등의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 2,400,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 박

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-12-15

확정일자: 2020-12-15

배당신고일자: 2025-09-08

대항력: 없음

분석 결과, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 우만동은 주거 밀집 지역이지만, 인근에 팔달초등학교가 있고 대학가 인프라가 발달하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가가 입점해 있을 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도가 근린생활시설(사무소)임에도 불구하고 현황은 주거용으로 사용되고 있어, 상가로서의 운영 가능성은 별도의 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

본 건은 팔달초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 대학교, 병원, 편의시설, 식당가 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 광역 교통망 접근성 또한 동수원 IC를 통해 용이한 편입니다. 하지만 가장 가까운 지하철역까지는 도보로 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설-사무소)와 현황(주거용)이 불일치하는 점입니다. 이로 인해 무단 용도변경에 따른 행정 제재(이행강제금 등)가 부과될 가능성이 있습니다. 입찰 전 해당 지자체에 방문하여 정확한 위반건축물 여부 및 행정처분 내용을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 일반적인 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동의 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하며, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주변 대학가 상권의 잠재력도 가지고 있습니다. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 팔달초등학교 인근의 안정적인 주거 및 상업 밀집 지역에 위치.

* 다양한 생활 편의시설 및 대학가 인프라 이용 용이.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리함.

* 임차인과의 명확한 권리 관계로 인한 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 313,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 하지만, 무단 용도 변경으로 인한 행정 제재 가능성 및 이를 해소하기 위한 추가 비용을 고려해야 합니다. 또한, 해당 물건의 실제 가치는 시장 상황, 주변 시세, 그리고 용도 변경에 따른 복구 비용 등을 종합적으로 감안하여 결정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.