나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1669 [2] 인천광역시 중구 남북동 824-20 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 용유동 소재 "용유동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지가 소재하는 농경지대임.

교통상황

기호1 토지는 맹지이며, 기호2 토지는 차량 진입이 가능하고, 대중교통 여건은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

세장형(기호1) 및 부정형(기호2)의 평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 맹지임. 기호2 : 북측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 토지거래허가구역(지정기간:25.826~26.8.25)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지자격취득증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1669 (2)

소재지: 인천광역시 중구 남북동 824-20

용도: 답 (논)

감정가: 477,414,000원

토지면적: 1263.00㎡ (약 382.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 용유동 소재 "용유동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농가주택 및 농경지가 소재하는 전형적인 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

기호1 토지는 맹지 상태이며, 기호2 토지는 차량 진입이 가능하나, 전반적으로 대중교통 여건은 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호1 토지는 맹지이며, 기호2 토지는 북측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 2필지로 구성되어 있으며, 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시)에 속합니다.

또한, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 토지거래허가구역)으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지만을 매각 대상으로 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권이전 (1995.01.12): 석영철

* 근저당권 (2016.08.09): 한국농어촌공사 (말소기준권리)

* 소유권이전 (2025.08.18): 석승선 (협의분할에 의한 상속)

* 임의경매개시결정 (2025.10.27): 한국농어촌공사 (채권액 302,808,057원, 인천지방법원 2025타경1669)

등기부채권 총액은 1,253,170,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

본 물건은 주위가 농경지로 둘러싸여 있어 상업 기능은 거의 없는 지역입니다.

가장 가까운 편의시설로는 용유동행정복지센터가 있으나, 실질적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입은 가능하나, 대중교통 이용은 불편합니다.

* 편의시설: 인근 용유동행정복지센터 외에는 도보로 접근 가능한 편의시설이 부족합니다.

* 교육/의료시설: 해당 정보는 제공되지 않았으며, 이 지역 특성상 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 매수인은 반드시 토지거래허가를 받아야 하며, 지정기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 관련 절차를 진행해야 합니다. 허가받지 못할 경우 소유권을 취득할 수 없습니다.

* 농지자격증명 제출 필수: 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못합니다.

* 맹지(기호1): 기호1 토지는 도로와 접하지 않아 건축 등 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 법적 제한: 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역, 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역 등 추가적인 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

* 채권 총액: 근저당권 등 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하여, 낙찰 후 채권자들이 배당받지 못하는 금액이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지거래허가구역 및 농지자격증명 제출이 필수적인 농지입니다.

기호1 토지의 맹지 상태와 전반적인 접근성 불편, 그리고 다수의 법적 제한사항들은 본 물건의 활용 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

특히, 토지거래허가와 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 최우선으로 확인해야 하며, 관련 법규 및 규제 내용을 철저히 검토해야 합니다.

감정가는 4억 7천만원대이지만, 12억원이 넘는 채권 총액은 본 건의 복잡성을 시사하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 경우, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 고려한 투자.

* 토지거래허가구역 지정 해제 후 용도 변경 가능성에 대한 잠재력.

* (주의) 투자 판단은 매우 신중해야 하며, 관련 법규 준수 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 물건의 가치는 향후 토지거래허가 및 농지취득자격증명 취득 가능 여부, 그리고 현장 답사를 통한 실질적인 토지 이용 가치, 주변 시세, 개발 가능성, 그리고 현재 존재하는 법적 제한사항의 영향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

특히, 본 건은 토지거래허가 절차, 농지 취득 관련 규제, 맹지 문제, 그리고 공항 관련 제한 등 고려해야 할 요소가 많아, 보수적인 접근이 필요하며, 예상되는 추가 비용을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.