나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [35] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (35)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 13층 1301호

* 건물명: 신세계아파트

* 해당층/총층수: 13층/14층

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

* 건물면적: 75.22㎡ (약 22.76평) (전용면적)

* 토지/건물 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

* 사용승인일자: 2017-03-24

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 서측 및 남측으로 도로를 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (김포농업협동조합 외 2명, 2021-08-13 접수, 8,520,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 권리 확인 필요)

* 특이사항:

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인 지윤주가 존재하여 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 지

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2017-04-18

* 확정일자: 2017-04-18

* 대항력: 있음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약 상, 지윤주 임차인의 주택임차권(72,000,000원)은 "인수"로 기재되어 있습니다.

* 이는 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. (주의: 보증금 85,000,000원과 인수되는 권리 금액(72,000,000원) 간의 차이에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

* 제공된 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "말소: 인수" 기재가 상충하므로, 이 부분은 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 도화동 일대는 아파트, 오피스텔, 상업시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* "도화1동 행정복지센터" 인근으로, 지역 내 편의시설 및 행정시설 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이라는 점은 상업적 기능과 주거 기능이 공존하는 복합 상권임을 나타냅니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "도화1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 및 주민 편의 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지 주변에 버스 정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 및 오피스텔이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 지윤주의 보증금 85,000,000원 중 72,000,000원의 주택임차권이 인수될 가능성이 있어, 낙찰 후 추가 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권자가 얽혀 있는 복합적인 권리 관계가 존재하므로, 경매 절차 및 최종 낙찰 후 발생할 수 있는 문제점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 오피스텔 용도: 집합건축물대장상 본 건의 용도는 "오피스텔"로 등재되어 있습니다. (건축물표제부 JSON: mainPurpsCdNm "공동주택", etcPurps "업무시설 및 공동주택"). 주거용으로 사용 시, 주택이 아닌 오피스텔로 간주되어 재산세, 종합부동산세 등 세금 부담이 높을 수 있으며, 주택 관련 법규 적용에 있어 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 현재 등기부채권 총액이 8,592,000,000원으로 감정가 314,000,000원을 훨씬 초과합니다. 이는 경매가 취하되거나, 추가적인 채무 승계 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 신세계아파트 13층 1301호로, 비교적 신축(2017년 사용승인)에 해당하는 공동주택/오피스텔입니다.

입지 조건은 아파트, 오피스텔, 상업시설이 혼재된 지역으로 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재와 주택임차권의 인수 가능성, 중복사건 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계, 그리고 집합건축물대장상 "오피스텔" 용도 등은 본 물건의 잠재적 리스크 요인입니다.

특히, 임차인의 보증금 및 인수되는 권리 금액 간의 차이, "인수 보증금 합계: 0원" 정보의 모호성 등은 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

현재 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점 또한 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 도화동의 역세권/상업지역 인근에 위치한 비교적 신축급 건물이라는 점.

* 주변 개발 계획 및 상업시설 혼재로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력.

* 양호한 교통망과 생활 편의시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건 및 공동담보 물건으로 인한 복잡한 권리 관계, 그리고 "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 "말소: 인수" 기재된 주택임차권(72,000,000원) 간의 불명확성 등 다수의 특수 요인을 포함하고 있습니다.

이러한 이유로, 낙찰자가 부담해야 할 정확한 인수 금액을 확정하기 어려워, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

감정가는 314,000,000원이며, 이를 기준으로 잠재적 리스크 요인(특히 인수되는 임차 보증금 또는 권리 금액, 명도 비용, 세금 등)을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가와 상담하고, 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.