나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [34] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (34)

용도: 아파트 (집합건물)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 면적 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 14층1402호

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적: 75.22㎡ (약 22.73평) (전용면적 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 기타 기본 정보

감정가: 314,000,000원

토지 지분: 12.11㎡

건물 지분: 75.22㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(도화동 424-2, 428-2번지)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 중복사건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

근저당권 (을3, 김포농업협동조합 외 2명, 2017-08-13 접수, 채권최고액 8,520,000,000원)이 말소기준권리로서, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수/말소되는 권리

인수되는 권리: 주택임차권 (을4, 김지윤, 2019-04-12 전입, 2019-03-05 확정, 권리금액 77,000,000원, 말소: 인수)

말소되는 권리: 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2), 2번홍승용지분압류 (갑3), 2번백덕일지분압류 (갑4), 임의경매 (갑5).

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김

보증금: 90,000,000원 (임차인 현황) / 77,000,000원 (등기부 요약 을4)

차임: 0원

전입일자: 2019-04-12

확정일자: 2019-03-05

대항력: 있음

참고사항: 임차인 김 은 대항력이 있으므로, 등기부상 권리금액인 77,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 임차인 현황 상의 보증금(90,000,000원)과 등기부상 권리금액(77,000,000원)이 상이하므로, 실제 인수되는 보증금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 8,597,000,000원

3.6. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

4. 상권분석

본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황

사용승인일자: 2017-03-24

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 14층 건물 중 14층 1402호.

집합건물로서 총 48세대로 구성된 것으로 파악됨 (JSON 정보 기준).

전용면적: 75.22㎡ (약 22.73평)

분양면적은 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않습니다.

5.2. 건물 설비

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

5.3. 주변 시설

외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설 및 혐오시설 정보 검색이 불가하여 해당 내용은 포함되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡하므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 77,000,000원 인수 가능성이 존재합니다. (인수 금액 추가 확인 필요)

* 신탁 말소 등기, 압류, 근저당 등 다수의 권리 변동 내역 존재.

7. 종합 의견

인천 미추홀구에 위치한 아파트(집합건물) 물건으로, 입지 조건은 양호하나 대항력 있는 임차인 인수 등 복잡한 권리 분석에 신중한 접근이 요구됩니다. 상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 복잡한 권리관계로 인해 명확한 현장 확인 및 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구라는 입지적 장점.

* 신축급 건물(2017년 준공)로 비교적 양호한 건물 상태 유지 가능성.

* 주변 지역의 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 314,000,000원

인수해야 할 보증금 (추정): 77,000,000원 (김 임차인)

예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(237,000,000원)을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁률, 추가 조사 비용, 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.