나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [36] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (36)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 11층1101호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있으나, 주 용도는 공동주택 및 업무시설로 기재됨)

건물 사용승인일자: 2017년 03월 24일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평)

감정가: 314,000,000원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 접근이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측 및 남측 도로를 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김다해

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017년 04월 20일

* 대항력: 있음

3.3. 특이사항

* 중복사건으로 인한 추가 확인 필요.

* 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 관련 금액에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

"도화1동 행정복지센터" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 주변에 상업용 부동산이 소재하고 있어 상권 형성이 이루어져 있습니다.

4.2. 주거 밀집 지역

아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 어우러진 복합적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 교육 환경

인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 도화동 지역은 개발이 진행되면서 교육 시설 확충이 이루어지고 있는 지역입니다.

5.4. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리하여 서울 및 수도권으로의 이동이 비교적 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 협상 시 발생할 수 있는 비용에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 중복 사건

사건이 중복으로 진행될 가능성이 있어, 권리 관계 및 법적 절차 진행 상황을 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 용도 관련

집합건축물대장상 용도가 오피스텔로 되어 있으나, 건물 내 업무시설 및 공동주택으로도 이용되고 있다는 점은 향후 재산권 행사나 이용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 신축급(2017년 준공) 아파트(오피스텔)로, 행정복지센터 인근에 자리하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 교통 역시 편리하여 수도권 접근성이 뛰어납니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 사건 가능성은 명도 및 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2017년에 준공되어 건물 상태가 양호하며 비교적 최신식 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

8.2. 입지 조건

행정복지센터, 버스정류장 등 생활 편의시설 및 교통 시설이 인접해 있어 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 도화지구 개발 기대

도화동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 감정가 314,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용, 중복 사건 관련 제반 비용, 그리고 현재 시장 상황 및 본 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 실제 인수하게 되는 금액은 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용이 주된 고려 사항이 될 것입니다.

10. 주변 시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 도화1구역 재개발 지연으로 인한 일부 지역의 쓰레기 방치 및 슬럼화 우려가 보고되고 있으나, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 있는 것으로 확인되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.