나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [33] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현관에 미납관리비독촉장이 붙어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

인천지방법원 2025타경508526 (33)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 도화동 424-2, 신세계아파트 14층 1401호 (신축건물주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610)

1.3. 물건 개요

용도: 건축물대장상 공동주택(주거용 오피스텔)으로 등재. '신세계아파트'로 통칭되며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중임.

토지 면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물 면적: 75.22㎡ (약 22.75평) (전용면적 기준). 분양면적은 별도 확인 필요.

감정가: 314,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 14층 건물 중 14층 1401호. 사용승인일자: 2017년 3월 24일.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.6. 채권자

김OOOOOOO

1.7. 공부상 특이사항

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있으나, '신세계아파트'로 명칭되고 주변 정보상 공동주택으로도 복합 사용되는 것으로 파악됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속합니다. 또한 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 8월 13일 접수된 김포농업협동조합 외 2명의 근저당권 (등기부상 을3)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

이규진 임차인: 보증금 90,000,000원 (등기부상 주택임차권 권리금액 71,000,000원), 전입 및 확정일자 2017년 4월 10일. 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금 71,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권 이하 후순위 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인 1명(이규진)이 존재하며, 등기부상 71,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 외 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에 다양한 상업용 부동산이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 가능성을 기대할 수 있으며, 시가지경관지구에 포함되어 지역 미관을 고려한 개발이 진행될 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

위생설비, 급배수시설, 승강기 등 기본적인 편의 시설이 건물 내에 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

도화1동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이하며, 주변 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/공동 담보

본건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있는 복합적인 요인이 존재합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

이규진 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 71,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.3. 미납 관리비

현관에 미납 관리비 독촉장이 부착되어 있어, 미납된 관리비 정산과 관련하여 추가 확인 및 낙찰자 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

제공된 정보에 따르면 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건 주변에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 신축급 건물(2017년 사용승인)로, 역세권은 아니나 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 인수 및 미납 관리비 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

7.2. 투자 매력도

신축 건물이라는 점과 일반상업지역이라는 입지 조건은 긍정적이나, 인수해야 할 임차인 보증금 및 관리비 이슈 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 비교적 신축급 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 인천시 주요 도심권 접근성이 양호한 편.

* 일반상업지역으로 향후 개발 잠재력 보유.

8.2. 고려사항

* 대항력 있는 임차인 보증금 71,000,000원 인수 부담.

* 미납 관리비 등 추가적인 매수 부담 발생 가능성.

* 소유권 관련 신탁 등기 말소 이력이 있으나, 이는 이미 정리된 것으로 보입니다.

* 용도 혼재(아파트/오피스텔)에 따른 실사용 및 향후 재매각 시 고려사항 발생 가능.

9. 예상 입찰가

감정가(314,000,000원)에서 인수 보증금(71,000,000원)을 제외한 금액은 243,000,000원입니다. 본 금액은 인수 보증금과 기타 발생 가능한 제반 부대 비용(미납 관리비 등)을 고려한 입찰가 산정의 참고 기준이 될 수 있습니다. 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 본건의 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.