나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [30] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (30)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 11층 1102호

용도: 아파트 (건축물대장상 오피스텔 표기 확인, 복합 건물 가능성 있음)

감정가: 314,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물 면적: 75.22㎡ (약 22.76평)

전용 면적: 75.22㎡ (약 22.76평)

분양 면적: 해당 호수의 정확한 분양 면적은 별도 확인 필요 (일반적으로 전용면적보다 크며, 유사 물건 평균 약 100~110㎡ 수준으로 추정됨)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 상세 정보

사용승인일자: 2017년 3월 24일

건물 층수: 지하 1층, 지상 14층

해당 층수: 11층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 토지(도화동 424-2, 428-2번지)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

채권자는 김OOOOOOO이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김창수 (마스킹: 김 )

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 12월 7일

확정일자: 2020년 12월 7일

배당신고일자: 2025년 6월 18일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 더불어 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

"도화1동 행정복지센터"가 인접해 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 지역 특성

일반상업지역 및 시가지경관지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 또는 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

도화초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

인근에 종합병원인 인하대학교병원이 약 3km 거리에 위치하여 의료 서비스 접근성도 확보되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 과정이나 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 용도 불일치 가능성

제공된 정보에 따르면 물건 용도는 '아파트'로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상으로는 '오피스텔'로 되어 있어 실제 용도 및 건축물 대장 내용 상이 여부에 대한 확인이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 대출 등에서 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 특이 임대차 관계

해당 임차인은 보증금 9,500만원이 있으나 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. 보증금이 있으나 차임이 없는 관계에 대해서는 추가적인 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연차가 비교적 짧은 신축급 아파트(오피스텔)로, 도심에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 또한, 주변 상업지역의 특성상 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 중복사건이라는 특성과 건축물대장상 용도와의 차이점, 그리고 특이한 임대차 관계는 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 현재 인수 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 짧은 신축 연차 (2017년 사용승인)

* 도심지 내 우수한 교통 접근성 및 생활 편의시설

* 인근 지역의 상업 및 개발 잠재력

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 명확함

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁이 치열하게 이루어질 수 있으나, 본건의 중복사건 및 용도 관련 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 예상가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최근 유사 물건의 거래 사례 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.