나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [32] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (32)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 12층 1202호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도는 오피스텔로도 기재되어 있음)

감정가: 314,000,000원

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

건축정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 14층 건물 중 12층 1202호 (사용승인일자: 2017-03-24)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측의 도로를 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 개요: 본건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 김OOOOOOO입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-04-25

* 확정일자: 2017-04-11

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 임차인의 보증금이 경매를 통해 전부 배당될 것으로 예상되어 낙찰자가 별도로 부담할 보증금은 없음을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 있는 상권입니다.

* 교통 접근성이 양호하여 외부 유입 인구의 접근도 용이할 것으로 판단됩니다.

* 일반상업지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 지역 개발 계획에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업용 부동산이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 행정/공공시설: "도화1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주거 쾌적성: 아파트와 오피스텔이 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

* 기본 설비: 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 비록 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나 임차인과의 관계를 명확히 하는 절차가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건: 본 건은 중복으로 경매가 진행 중인 사건입니다. 이는 여러 채권자가 동일한 부동산에 대해 경매를 신청했음을 의미하며, 경매 절차의 복잡성, 예상치 못한 지연 또는 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다. 관련 법원 서류를 철저히 검토하여 모든 관련 사건의 진행 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신세계아파트 12층 1202호로, 2017년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하는 아파트입니다. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속해 있어 향후 도시 계획에 따른 잠재력은 있으나, 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 분석되어 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건으로 진행되는 점은 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인과 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 연식의 건물입니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 입지 조건: 아파트, 오피스텔, 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 토지 용도: 일반상업지역, 시가지경관지구로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 314,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없음을 고려하여 산정해야 합니다. 예상 입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향 분석

* 본 건의 장단점 및 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 중복사건 등)에 대한 낙찰자의 위험 부담 고려

* 경쟁 입찰자의 예상 수준 파악

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사를 권장하며, 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.