나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [31] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (31)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 12층1201호

* 건물명: 신세계아파트

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 (도화동)

* 용도: 본건은 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나, 건물명은 신세계아파트로 표기되어 있습니다. 건축물 현황상 업무시설 및 공동주택으로 복합 용도임을 알 수 있어, 주거와 업무 기능을 겸할 수 있는 구조입니다.

* 감정가: 314,000,000원

* 전용면적: 75.22㎡ (약 22.75평)

* 토지면적 (대지권): 12.11㎡ (약 3.66평)

* 건물 사용승인일자: 2017년 03월 24일

* 총 층수: 14층 (본건 12층)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 서측 및 남측으로 도로에 접해 있어 차량 통행 및 이용에 불편함이 없습니다.

* 토지 이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OOOOOOO입니다.

* 중복사건으로 분류되어 있어, 복수의 경매 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이상원: 보증금 0원, 차임 0원. 2017년 04월 10일 전입. 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 부담 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 임소라: 보증금 81,000,000원, 차임 0원. 2017년 04월 10일 전입, 2017년 04월 11일 확정일자, 2025년 04월 15일 배당신고. 대항력이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 경매 절차 진행 시 임차인 임소라님의 보증금 81,000,000원이 배당을 통해 모두 변제될 것으로 예상되어, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 배당 상황에 따라 변동 가능성은 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 도화동 일대는 아파트 단지 및 다양한 상업 시설이 분포하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 인근에 도화1동 행정복지센터가 위치하며, 도화지구 개발 사업 등으로 인해 신축 아파트 및 상가들이 들어서면서 지역 개발이 진행 중에 있습니다.

* 주변에 "더샵 인천스카이타워" 등 신축 주상복합 단지가 건설되었으며, 상업 시설 또한 함께 개발되어 지역 내 유동인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* "도화1동 행정복지센터"가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변에 제일시장, 롯데백화점, 홈플러스 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (관련 정보는 도화동, 주안동 인근 지역 정보를 종합한 것입니다.)

* 교육 환경으로는 도화초등학교, 제물포여중, 인화여중, 청운대학교 인천캠퍼스, 인천대학교 제물포캠퍼스 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이상원(보증금 0원) 및 임소라(보증금 81,000,000원) 모두 대항력이 있어, 임차인과의 관계 정리가 중요합니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮습니다.

* 중복사건: 여러 개의 경매 사건이 동일 물건에 대해 진행되고 있어, 경매 절차 진행상 복잡성이나 변수가 발생할 수 있습니다.

* 용도 혼재: 건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 건물명은 '신세계아파트'이며 건축물 현황상 '업무시설 및 공동주택'으로 표기되어 있어, 실제 사용 용도 및 관련 규제에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 향후 전세자금 대출, 건물 보험 가입 등에서 제약이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 현 정보 및 주변 조사 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 개발 예정 부지나 노후 시설 등 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축급(2017년 준공) 오피스텔(아파트 명칭)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 예상되어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 중복 사건 진행 및 건물 용도상의 혼재 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자 시 면밀한 추가 조사가 요구됩니다.

* 도화지구 개발 사업 등 주변 지역 개발과 더불어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 내부 상태 및 관리가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 도화동 일대의 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충(GTX-B 노선 등)으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 및 업무 기능을 겸할 수 있는 복합 용도의 특성을 활용한 다양한 투자 전략 구사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 본건의 권리 분석 및 법원 예상 배당표 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 반드시 최신 시세 및 물건의 법적 권리 관계를 면밀히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.