나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [27] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (27)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 9층901호

용도: 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 기재되어 있으나, 일반적인 이용 현황은 아파트와 유사할 것으로 보입니다.

감정가: 311,000,000원

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평) - 이는 전용면적으로 추정됩니다. 분양면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제9층 제901호 (사용승인일자: 2017-03-24)

특이사항: 중복사건

주의사항: 집합건축물대장상 용도가 오피스텔로 되어 있어 실제 이용 현황과의 차이점에 유의해야 합니다.

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 소재하여 주거와 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 본 건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본 건은 서측 및 남측의 도로를 이용하며, 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 채권자: 김OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 함

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-22

* 확정일자: 2021-10-22

* 배당신고일자: 2025-04-18

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 함 은 대항력이 없는 것으로 판단되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 도화동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

* 행정복지센터가 인근에 위치하여 주민 편의성이 높습니다.

* 주변에 도화지구 개발 등 지역 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본 건 인근 버스정류장을 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 1호선 주안역(차량 약 5분), 인천2호선 시민공원역(도보 약 10분) 이용이 가능하며, 2025년 개통 예정인 GTX-B 노선 이용 시 서울 접근성이 더욱 향상될 전망입니다.

* 교육: 도화초등학교, 제물포여중, 인화여중 등이 인근에 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 청운대학교, 인천대학교, 재능대학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 제일시장, 롯데백화점, 홈플러스 등 다양한 쇼핑 시설 이용이 편리합니다. 수봉산 공원에서의 여가 활동 및 인천사랑병원 등 의료시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되는 경우, 절차상의 혼선이나 예상치 못한 지연이 발생할 수 있습니다.

* 인근 개발 지역의 환경 문제: 본건 인근 도화1구역 재개발 예정지에서 개발 지연으로 인한 쓰레기 무단 투기 및 방치 문제가 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 지역 미관을 저해하고 잠재적인 환경 오염 우려를 야기할 수 있습니다.

* 인근 공장 악취 민원: 과거 인근 '이편한세상' 아파트 주민들이 주변 공장의 악취 문제로 민원을 제기한 사례가 있습니다. 이러한 환경적 요인이 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 악취 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 집합건축물대장상 용도와의 차이: 본 건물의 집합건축물대장상 용도는 '오피스텔'로 기재되어 있으나, 현황은 아파트와 같이 주거용으로 사용될 가능성이 높습니다. 이는 향후 관련 법규 적용이나 재산세 등 세금 문제에 영향을 줄 수 있으므로, 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이를 명확히 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 신세계아파트 내에 위치한 부동산으로, 2017년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 감정가는 311,000,000원이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다. 주변에 다양한 교육 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수하며, 교통망 또한 지속적으로 개선될 여지가 있습니다. 다만, 인근 개발 지연으로 인한 쓰레기 투기 문제와 과거 인근 아파트의 악취 민원 사례 등 잠재적인 환경 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 리모델링보다는 내부 인테리어 개선 등을 통해 상품 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 명도 관련 부담이 적은 편입니다.

* GTX-B 노선 개통 등 교통망 개선이 예정되어 있어 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 도화동 일대의 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업 추이를 주시하며 장기적인 관점에서 접근할 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 311,000,000원입니다.

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 최적의 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 신세계아파트 및 유사 물건의 실거래가, 매물 현황, 경매 시장의 경쟁 상황, 그리고 본건이 가진 잠재적 리스크(인근 쓰레기 문제, 악취 발생 가능성 등)를 종합적으로 분석하여 합리적인 수준에서 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.