나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [25] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (25)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 305,000,000원

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 신세계아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제4층 제401호

사용승인일자: 2017-03-24

총세대수: 48세대 (JSON 건축물 표제부 정보 참고)

층수: 지하 1층, 지상 14층

설비: 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

2필지가 일단의 부정형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 본건은 건물의 서측 및 남측 도로를 이용하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 김OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인: 차선희 (차 )

보증금: 75,600,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-23

확정일자: 2020-01-31

배당신고일자: 2025-07-07

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임 정보는 명시되어 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용 없음)

결론: 임차인 차 는 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 이는 통상적으로 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있거나, 경매 절차상 낙찰자에게 부담이 되지 않도록 처리되었음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

아파트, 오피스텔, 상업용부동산이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. "도화1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 편의시설

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 행정복지센터 인접으로 행정 업무 처리가 용이합니다.

4.3. 지역 정보

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복 사건

본건과 관련하여 중복으로 진행되는 경매 사건이 존재할 수 있습니다. 입찰 전 해당 물건에 대한 모든 경매 사건 정보를 재확인하는 것이 필수적입니다.

5.2. 대항력 있는 임차인

차 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 계약의 세부 조건 및 배당 과정에서의 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 명확히 지적된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5.4. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지 강점

인천 미추홀구 도화동은 도심 접근성이 양호하며, 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 생활 및 교통 인프라가 구축되어 있습니다.

6.2. 건물 상태

2017년 3월에 사용 승인된 건물로, 준공된 지 비교적 오래되지 않아 건물 노후도가 낮아 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

6.3. 권리관계 명확성

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 권리관계 분석상 낙찰자의 부담이 줄어드는 장점이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신세계아파트 내 오피스텔입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로 권리관계 상 낙찰자의 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 중복 사건 존재 가능성 및 토지 이용 제한 사항은 추가 확인이 필요하며, 시장 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 및 인근 유사 오피스텔의 최근 시세 조사 결과, 2025년 7월 거래된 오피스텔(전용면적 79.88㎡)이 270,000,000원에 실거래되었습니다. 또한, 감정평가서상 본건의 감정가는 305,000,000원입니다. 도화지구 내 신축 주상복합 아파트의 경우 전용면적 74㎡가 4억 5천만원대에 매매된 사례가 있어, 본 물건의 입지 및 건물 상태를 고려할 때 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

8.2. 산정 근거

본건의 건물면적(75.22㎡, 약 22.75평)과 인근 실거래가(270,000,000원, 전용면적 79.88㎡)를 비교해 볼 때, 평당 시세는 약 338만원(270,000,000원 / 79.88㎡ / 3.3058㎡/평)으로 산정됩니다. 이를 본건 전용면적(75.22㎡)에 적용하면 254,573,306원(75.22㎡ * 338만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 권리관계 부담은 적습니다. 다만, 중복 사건 가능성 및 임차인의 배당 여부 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8.3. 제시 입찰가

상기 시세 분석 및 권리관계 검토 결과, 본건의 적정 입찰가는 감정가 305,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경매 참여 경쟁률을 고려하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.