나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [29] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경508526 (29) 사건의 인천지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (29)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2, 신세계아파트 8층 802호

건물용도: 아파트 (집합건축물대장상 오피스텔로 기재)

감정가: 308,000,000원

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적 (전용면적): 75.22㎡ (약 22.75평)

분양면적: 제공된 정보에 포함되지 않음

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다양한 상업용 부동산이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 서측 및 남측의 도로를 통해 접근 가능합니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 김포농업협동조합 외 2명의 근저당권 (채권최고액 8,520,000,000원)입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 압류, 근저당 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다.

* 서지현 임차인의 주택임차권 (2025년 5월 8일 접수, 보증금 100,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

* 임차인 서지현은 2021년 4월 19일 전입, 2021년 3월 2일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. [cite: 임차인 현황, 집합건물 등기부요약]

* 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

임차인 현황:

* * 서지현: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-19, 확정 2021-03-02, 배당신고 2025-04-15, 대항력 있음.

* * 이재정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-12-28, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 100,000,000원 (서지현 임차인의 보증금)

1.4. 상권분석

본건 주변 지역은 주거용 부동산과 상업용 부동산이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동 이용에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다. [cite: 감정평가서요약]

1.5. 생활정보

교통망으로는 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약] 차량 접근 또한 원활한 편입니다. 주변에 마트, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 교육 시설로는 도보 거리 내 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 있습니다. (인근 학교 정보는 별도 조사 필요) [cite: 감정평가서요약]

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 서지현 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 혼재: 본건이 속한 신세계아파트 건물은 집합건축물대장상 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 개별 호실(기호(1) ~ 기호(39))은 '오피스텔'로 기재되어 있습니다. 이러한 용도상의 차이가 향후 건축법 등 관련 법규 적용이나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 정확한 확인이 필요합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 여러 채권자가 얽혀 있어 권리 분석 및 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 지역 규제: 본건은 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속하므로, 향후 건축, 개발, 세금 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 신세계아파트 8층 802호 경매 물건으로, 감정가는 308,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 서지현의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상승 요인이 될 수도, 혹은 인수 후 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 건물 용도상 아파트와 오피스텔이 혼재된 점은 추가 확인이 필요한 사항입니다. 주변의 상권 및 생활 편의시설은 양호한 편입니다. 복잡한 권리관계와 인수해야 할 보증금이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 사업이 진행되고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하게 되므로, 명도 절차를 원만하게 진행하고 시세 대비 합리적인 가격에 취득한다면 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 사용승인일자가 2017년으로 비교적 최근에 건축되어 시설 노후도가 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수해야 하는 보증금 100,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다. 현재 감정가 308,000,000원에서 인수 보증금 100,000,000원을 차감한 208,000,000원이 잠재적인 매수인의 최대 지불 가능 금액으로 볼 수 있습니다.

하지만 본건은 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건, 공동담보 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 통상적으로 이러한 리스크를 감안하여 감정가 또는 순수 가치의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서 본 물건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 주변 시세 조사, 임차인과의 협상 가능성, 명도 예상 기간 및 비용 산출 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.