나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [26] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본사항

4.

5.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (26)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

* 감정가: 308,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

6.

7. 1.2. 물건 현황

8.

9.

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2, 신세계아파트 8층 801호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610, 801호)

* 용도: 오피스텔 (집합건축물 대장상) [cite: JSON]

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제8층 제801호 [cite: JSON, 감정평가서요약]

* 사용승인일자: 2017년 3월 24일 [cite: JSON]

* 토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평) [cite: prompt]

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 75.22㎡ (약 22.75평) [cite: prompt]

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 12.11㎡

* 건물지분: 75.22㎡

* 분양면적: 별도 제공되지 않음

2. 입지조건

2.

3. 2.1. 위치 및 주변 환경

4.

5.

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

6.

7. 2.2. 교통 및 접근성

8.

9.

* 차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

* 본건 서측 및 남측의 도로를 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

10.

11. 2.3. 토지 이용 계획 및 규제

12.

13.

* 도화동 424-2, 428-2번지 일대는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

2.

3. 3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

4.

5.

* 경매 신청 채권자(김OOOOOOO)의 권리가 말소기준권리가 될 것으로 예상되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

6.

7. 3.2. 인수되는 권리

8.

9.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 기재되어 있습니다. [cite: prompt]

10.

11. 3.3. 임차인 분석

12.

13.

* 임차인: 김동선

* 보증금: 81,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017년 5월 10일

* 확정일자: 2017년 5월 10일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 7월 1일

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: prompt]

* 임차인 김동선은 전입일자 및 확정일자 기준으로 대항력이 있습니다. 제공된 정보상 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 금액은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 인수될 가능성이 있으므로 명도 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

2.

3. 4.1. 주변 상권

4.

5.

* 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. [cite: 감정평가서요약]

6.

7. 4.2. 생활 편의시설

8.

9.

* 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리하며, 주변 상업 시설을 이용할 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

10.

11. 4.3. 교육 및 의료시설

12.

13.

* 주변의 구체적인 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 도화1동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

5. 잠재적 리스크

2.

3. 5.1. 법적 리스크

4.

5.

* 중복사건으로 진행되고 있다는 점은 사건 처리 과정이나 매각 진행에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다. [cite: prompt]

6.

7. 5.2. 명도 관련 리스크

8.

9.

* 대항력 있는 임차인 김동선이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 현재 인수 보증금은 0원으로 신고되었으나, 실제 배당 상황을 확인하는 것이 중요합니다. [cite: prompt]

* 임대 관계가 미상으로, 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. [cite: prompt]

10.

11. 5.3. 기타 특이사항

12.

13.

* 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있으나, 본건 건물 전체의 주된 용도는 공동주택 및 업무시설로 복합적으로 활용되고 있습니다. [cite: JSON, 감정평가서요약]

14.

15. 5.4. 주변 환경 리스크 (혐오시설 등)

16.

17.

* 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

2.

3.

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 3억 8백만원입니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복사건으로 진행되는 점은 주의해야 할 사항입니다.

* 다만, 인수되는 보증금이 0원으로 신고되어 있어 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

7. 투자 포인트

2.

3.

* 인천 미추홀구 도화동 일대는 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 진행되는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 본건은 14층 건물 중 8층에 위치하며, 전용 면적 75.22㎡ (약 22.75평)으로 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 주변에 업무시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 (참고)

2.

3.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 유사 물건의 최근 거래가, 임차인 명도 비용, 수리 비용, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 인수될 보증금이 없는 것으로 파악될 경우, 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.