나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [24] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (24)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층 308호

용도: 오피스텔

건물명: 신세계아파트

사용승인일자: 2017년 03월 24일

감정가: 240,000,000원

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.64㎡ (약 2.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.85㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

건축물대장상 본 건물은 업무시설 및 공동주택으로 사용 중인 철근콘크리트 구조의 14층 건물이며, 본건은 해당 건물의 3층 308호입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측 및 남측의 도로를 이용하고 있습니다.

해당 부지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

도화지구 개발이 진행되어 과거 낙후된 이미지에서 벗어나 새로운 주거 및 상업 시설이 조성되고 있으며, 신축 아파트 단지들이 입주 완료되었거나 예정되어 있습니다.

인천도화초등학교, 선인고등학교, 인화여자중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있으며, 염전공원과 같은 녹지 공간도 가까이 있어 생활 환경이 양호합니다.

주안국가산업단지가 인접하여 배후수요가 풍부하며, 이는 지역 내 주거 및 상업 시설 수요를 견인하는 요인 중 하나로 분석됩니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용상 없는 것으로 보입니다 (지상권 등).

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2017년 07월 11일

* 배당신고일자: 2025년 04월 11일

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

이는 상기 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다. 따라서 임차인 이 씨의 대항력은 있으나, 보증금 65,000,000원은 경매 절차를 통해 배당받을 예정이므로 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없습니다.

기타 참고사항으로 임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황이 구체적으로 기재되어 있어 이에 따릅니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 도화동 일대는 도시재생 및 개발 사업이 활발히 진행되는 지역으로, 과거의 낙후된 이미지를 벗고 점진적으로 상권이 활성화되고 있습니다.

인근 산업단지의 배후수요와 함께, 신축 주거 단지 개발로 인한 유입 인구 증가가 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

오피스텔의 용도가 업무시설 및 공동주택으로 혼합되어 있어, 임대 수요는 직장인과 소규모 사업체 운영자 등으로 다양하게 구성될 수 있습니다.

다만, 지역 내 오피스텔 및 주상복합 공급 증가 추세도 함께 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천도화초등학교, 선인고등학교, 인화여자중학교, 인화여자고등학교, 인천비즈니스고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 인근에 위치합니다. 청운대학교, 인천대학교 제물포 캠퍼스가 근거리에 있습니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 분포하며, 염전공원과 같은 녹지 공간이 있어 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 해당 사건은 중복사건으로, 관련 경매 절차 및 채권 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 대항력을 가지고 있으나, 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 하지만 임대차 관계의 명확한 마무리를 위한 절차 진행은 필요합니다.

* 지역적 리스크: 과거 미추홀구 일부 지역에서 전세사기 관련 이슈가 발생한 사례가 있어, 해당 지역의 부동산 거래 시에는 더욱 신중한 접근이 요구될 수 있습니다. 신축 건물의 경우, 분양 시점의 마케팅 방식이나 계약 조건 등을 면밀히 검토하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동의 신세계아파트 내 오피스텔로, 개발이 진행 중인 지역에 위치하고 있습니다. 최근 주변 지역의 도시개발 및 신축 주거 단지 공급으로 인해 생활 환경이 개선되고 있으며, 산업단지 배후수요와 교육 시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 감정가는 2억 4천만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 그 보증금 전액이 배당으로 소멸되어 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금이 없다는 점입니다. 이는 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 중복사건이라는 점과 지역 부동산 시장의 잠재적 리스크 요인(과거 전세사기 사례 등)을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 호재: 도화지구 개발 사업으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원을 인수하지 않아도 되므로, 실질적인 취득 비용이 절감됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 2억 4천만원이며, 유사 규모의 오피스텔 실거래가 및 유사 면적 아파트 시세를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지 접근성: 산업단지 인접으로 인한 임대 수요와 교육 시설, 공원 등 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

유사한 면적의 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 인천 미추홀구 도화동 424-2번지 인근에서 79.88㎡ 오피스텔이 2025년 7월 21일 270,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 단순 면적당 가격으로 환산하면 약 338만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적(59.85㎡)에 적용 시 약 202,200,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

다만, 이는 단순 비교이며, 본건의 사용승인일자(2017년)와 입지 조건, 현재 개발 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점은 낙찰자에게 큰 이점입니다.

주변 지역의 개발 호재와 미래 가치를 고려할 때, 감정가 이상의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 취득을 위한 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.