나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [22] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (22)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

건물 사용승인일자: 2017년 3월 24일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측 및 남측 도로를 이용하고 있습니다.

해당 토지는 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중인 2필지로 구성되어 있으며, 일단의 부정형 토지입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OOOOOOO입니다.

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다 (단, 지상권 관련 비고란에 내용이 없어 추가 확인 필요). 일반적으로 임의경매는 촉탁등기를 통해 대부분의 권리가 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최은진

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일: 2017년 5월 26일 / 2017년 5월 26일 / 2025년 4월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 최은진 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 7,300만원이 있습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 임차인의 보증금이 경매 절차 내에서 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 배당 순위 및 법적 절차에 따라 보증금 변제 여부가 달라질 수 있으므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 관련 사항은 반드시 추가적으로 확인해야 합니다.

특이사항으로는 중복사건이 존재합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천 미추홀구 도화동 일대는 행정복지센터 인근으로, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

단지 주변으로는 아파트와 오피스텔이 분포하고 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인천시 도화동은 도시 재생 사업 등 다양한 개발 계획이 추진되거나 검토되는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 상권의 변화와 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 상업용 부동산이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

"도화1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 부동산 자체에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 본건으로부터 근거리에 위치하지 않는 것으로 파악되었습니다. 다만, 수 킬로미터 떨어진 인접 지역에 일부 노후 산업단지 등이 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최은진 씨는 대항력 있는 임차인으로 보증금 7,300만원이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 해당 보증금이 경매 절차를 통해 매수인이 인수하지 않아도 되는 금액인지, 또는 매수인이 인수하게 될 가능성은 없는지에 대한 법률적 검토가 필수적입니다. 임차인의 보증금 전액 변제 여부가 불확실할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중복사건: 중복 사건으로 인해 경매 절차가 복잡해지거나, 진행상 변동이 발생할 수 있습니다. 관련 법원 기록을 통해 정확한 진행 상황을 파악해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 오피스텔의 구체적인 임대 관계(실제 임차 여부, 임대료 수준 등)가 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정이나 공실 가능성 판단에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축 오피스텔(2017년 준공)로, 비교적 양호한 입지와 건물의 연식은 장점입니다.

도화동 지역의 지속적인 도시 재생 및 개발 가능성은 향후 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 중복사건이라는 점은 권리 분석 및 명도 과정에서 반드시 주의 깊게 검토해야 할 핵심적인 리스크 요인입니다.

투자 가치를 판단하기 위해서는 현 시세, 주변 개발 계획, 그리고 임차인 관련 법적 리스크를 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 내외부 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되어 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 도화동 지역 개발 잠재력: 도시 재생 사업 등을 통한 지역 활성화 기대감은 장기적인 부동산 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 편리한 교통 환경: 차량 접근성과 인근 버스정류장 이용은 거주 편의성을 높이는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

건물 면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

토지 지분 면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59~60㎡)의 오피스텔은 해당 지역에서 약 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에 실거래되는 것으로 파악되었습니다.

감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 고려하라는 지침에 따라, 본건의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 중요하게 반영합니다. 이는 대항력 있는 임차인 최은진 씨의 보증금 7,300만원이 경매 절차를 통해 매수인이 인수하지 않아도 되는 금액일 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 만약 이 정보가 정확하다면, 매수인이 부담해야 할 직접적인 금액은 입찰가뿐입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 법원의 배당 결과에 따라 변동성이 있을 수 있으므로, 법원 경매 담당 부서에 정확한 배당 예정표 및 임차인 관련 최종 권리 관계를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세와 감정가, 그리고 임차인 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 210,000,000원에서 230,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 법률 검토 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.