나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [23] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (23)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층305호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.12㎡ (약 20.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 3층 305호

사용승인일자: 2017년 3월 24일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건은 서측과 남측의 도로를 이용하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 복수의 채권이 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 김포농업협동조합 외 2명의 근저당권(8,520,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 이보다 후순위에 있는 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

특히 주의해야 할 사항은 을구 4번 순위의 주택임차권으로, 권리자 정동화 씨는 2017년 5월 10일 전입(사업일자) 및 2017년 5월 4일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 해당 임차인의 보증금은 63,000,000원으로 파악됩니다. 등기부등본상 주택임차권 공동담보 목록으로 60,000,000원이 인수되는 것으로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 매수인이 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정동화 (정 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-05-10

* 확정일자: 2017-05-04

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 60,000,000원 (주의 필요)

총 등기부채권액은 8,580,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 도화동 일대는 아파트 및 오피스텔이 밀집해 있으며, 상업용 부동산도 다수 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 행정복지센터 등 공공시설이 있어 생활 편의성이 있으며, 다양한 상업시설 이용이 가능합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 활동에 대한 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 도화1동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주거 환경 측면에서는 아파트 및 오피스텔 단지가 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 정동화 씨의 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액으로, 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본건이 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차 및 배당 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 혐오시설 가능성: 최근 인천 미추홀구 도화동 일대에 데이터센터 건립이 추진되면서 일부 주민들이 전자파, 소음, 화재 위험 등을 이유로 반발하고 있습니다. 비록 본건과 직접적인 연관은 없으나, 지역 개발 계획 및 주민 민원 사항은 잠재적인 불안 요소가 될 수 있습니다. 또한, 도화1구역 재개발 사업지 내 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제도 언급되어 지역 환경에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 방화지구, 시가지경관지구 등의 지정은 향후 건물 신축이나 증축 시 제한사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 아파트 및 상업시설이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 부담이 크다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 주변 개발 계획과 관련하여 혐오시설 이슈가 제기되고 있는 점도 잠재적 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도화동 지역의 잠재적 가치: 미추홀구는 재개발 및 도시 재생 사업이 활발히 진행되는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 가격 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담과 경매 물건 특성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적: 전용면적 66.12㎡(약 20평)으로, 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적절한 크기입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 인천 미추홀구 도화동 일대 유사 오피스텔의 매매가는 전용면적 기준 약 1억 4천만원 ~ 1억 9천만원 수준에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2억 6천 5백만원으로, 이는 최근 실거래가 시세보다 다소 높은 수준입니다.

특히, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 실제 취득가액 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 보증금 인수 금액을 제외하고, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가(265,000,000원)에서 인수하는 보증금(60,000,000원)을 제외하면, 실질적인 경매 대상 가치는 약 205,000,000원입니다. 최근 실거래가 시세를 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 약 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 수준으로 판단됩니다.

* 참고: 인수 보증금 60,000,000원을 제외한 금액으로 산정.

이 예상 입찰가는 현재까지 수집된 정보와 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석, 현장 조사, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.