나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [21] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층 1002호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

1.2. 상세 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (21)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층 1002호

* 용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도는 오피스텔)

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

* 건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

* 감정평가서 요약 요항표 작성일: 2026-06-17

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 규제 현황

* 토지: 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본 건 서측 및 남측의 도로를 이용하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건의 토지(도화동 424-2, 428-2번지)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 채권 및 말소기준 권리

본 경매는 채권자 김OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매로 진행됩니다. 일반적인 임의경매의 경우, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-04-13

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로 특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본 건 주변은 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 더불어 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. "도화1동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성 또한 높습니다.

4.2. 상권 특징 및 잠재력

해당 지역은 도화동의 중심 상업 및 주거 지역으로, 꾸준한 유동인구와 함께 잠재적인 성장 가능성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

* 행정복지센터: "도화1동 행정복지센터"가 가까워 민원 업무 처리가 편리합니다.

* 상업시설: 인근 상업용 부동산 내 편의점, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 및 생활 편의

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인접해 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 건물 자체: 2017년 3월 24일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 기본적인 주거 및 업무 환경이 갖추어져 있습니다. (위생설비, 급배수시설, 승강기 등 구비)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한 임차인이 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 85,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있으므로 배당표를 면밀히 검토해야 합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 변동 가능성 있음)

6.2. 물건 자체 및 용도 관련 리스크

* 용도 혼동 가능성: 등기부상 용도는 '공동주택(아파트)'으로 표기되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 '오피스텔'로 되어 있어, 실제 이용 목적 및 법규 적용 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 절차 진행 과정에서의 혼란이나 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 편리한 입지에 위치한 주거/업무 복합 시설로, 감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 만한 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 등기부상 용도와 건축물대장상 용도의 차이 등 권리 및 물건 자체에 대한 면밀한 분석과 확인이 선행되어야 합니다. 중복사건으로 인한 절차상의 변수도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 도화동 지역의 개발 잠재력과 함께, 행정복지센터 인근의 편리한 생활 환경 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년에 사용 승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 314,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (명시적으로 인수해야 할 보증금 없음)

* 예상 입찰가 산정 고려사항:

* 대항력 있는 임차인(한 )의 보증금 85,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 발생할 수 있는 인수 부담 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서에는 제공된 정보만을 기반으로 하므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

* 주변 혐오시설 관련: 본 건 소재지 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.