나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [17] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (17)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 6층 601호

용도: 아파트 (주거용 오피스텔 가능성 있음)

감정가: 308,000,000원

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평) - 전용면적

분양면적: 별도 명시되지 않음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제6층 제601호

사용승인일자: 2017년 3월 24일

건축물 용도 (건축물대장 기준): 오피스텔 (본건은 아파트로 표기)

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본 건 인근에 버스정류장이 소재합니다. 1호선 도화역과도 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본 건 서측 및 남측으로 도로를 이용하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (김포농업협동조합 외 2명, 2021년 8월 13일 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영아

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 17일

확정일자: 2020년 1월 7일

배당신고일자: 2025년 5월 8일

대항력: 있음

비고: 인수 대상 (보증금 전액)

* 임차인: 천세현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 6월 13일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 (이영아): 보증금 70,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다.

3.4. 말소되는 권리

집합건물 등기부 요약상 갑구 2번(신탁말소), 을구 3번(근저당권), 갑구 3번(지분압류), 갑구 4번(지분압류), 갑구 5번(임의경매)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 등기부 채권 총액

8,590,000,000원

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속합니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재되어 있으며, 도화종합시장도 인근에 위치하나 상권 규모는 크지 않은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

도화1동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장 외에 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 혐오시설 여부

인천 미추홀구 도화동 일대, 특히 재개발 지연 구역에서 악취, 산업폐기물, 쓰레기 방치 등 환경 문제에 대한 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건 아파트 자체에 직접적인 혐오시설이 인접했다는 정보는 없으나, 지역 개발 상황 및 인근 환경 요인을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

이영아 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가를 산정하거나 명도를 진행할 때 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 복합적 권리관계

중복사건 및 공동담보 물건으로, 채권자 및 이해관계인이 다수 존재할 가능성이 높습니다.

6.3. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 용도가 오피스텔로 되어 있으나, 본건은 아파트로 등기되어 있고 신세계아파트로 불리는 점은 향후 재산권 행사나 금융기관 대출 시 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축 아파트(오피스텔 가능성)로, 재개발 사업이 진행 중이거나 인근 지역의 개발이 이루어지고 있어 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 70,000,000원을 인수해야 하는 점, 그리고 주변 지역의 환경 문제에 대한 언급이 있는 점 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축 아파트(2017년 준공)입니다.

* 인천 도시철도 1호선 도화역과 인접하여 교통 편의성이 좋습니다.

* 도화지구 개발 등 지역 개발 호재가 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 70,000,000원을 제외하고 감정가 308,000,000원을 기준으로, 인수 금액을 고려한 예상 입찰가는 약 238,000,000원부터 시작될 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.