나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [20] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (20)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 10층1001호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610)

* 용도: 아파트 (건축물대장상 공히 오피스텔 기재)

* 감정가: 314,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

* 토지지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

* 건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평) (전용면적)

* 건물지분: 75.22㎡

1.3. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제10층 제1001호

* 사용승인일자: 2017년 3월 24일

* 총 세대수: 48세대 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 서측 및 남측으로 도로를 이용합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본건 토지(도화동 424-2, 428-2번지)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 본 건은 일괄매각으로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이종영 (이 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 5월 1일

* 확정일자: 2017년 4월 12일

* 배당신고일자: 2025년 6월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 특이사항

* 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하고 있습니다.

* 도화1동 행정복지센터가 인접해 있어 공공서비스 이용이 편리합니다.

* 주변에 대형 시설이나 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않아 주거 환경에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 위생 설비, 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리하며, 도화1동 행정복지센터 등 공공시설이 인접해 있습니다.

* 도화초등학교, 도화중학교 등 교육시설이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 용도가 공히 오피스텔로 기재되어 있으나, 해당 건물의 주용도는 공동주택으로 되어 있어 사용 및 관리에 있어 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 사건번호가 중복으로 등기된 사안으로, 권리 관계 및 절차상 추가적인 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이종영은 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 명도 진행 시 법적 절차 및 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축 아파트(오피스텔 용도 혼재)로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 다만, 건물 용도 관련 불일치, 중복사건이라는 특이사항, 대항력 있는 임차인 존재 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 신축된 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 도화동 일대의 재개발 및 도시 재생 사업 등 지역 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 절차 완결 시 주거용 또는 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 314,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 본 건의 권리 관계, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.