나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [16] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 내역

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2, 신세계아파트 5층 502호

용도: 아파트 (집합건축물 대장상 용도는 업무시설 및 공동주택)

건물 사용승인일자: 2017년 03월 24일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 305,000,000원

토지면적: 12.11㎡ (약 40.03평)

건물면적: 75.22㎡ (약 248.66평) (전용면적 기준)

토지지분: 12.11㎡ (약 40.03평)

건물지분: 75.22㎡ (약 248.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 중복사건

* 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 서측 및 남측 도로를 이용하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지로 구성된 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 건물 구조 및 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 5층 502호이며, 사용승인일자는 2017년 3월 24일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다. (일반적으로 등기부상 말소기준권리 이하 권리는 소멸됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오복상 (오 )

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2017년 04월 10일

* 확정일자: 2017년 04월 10일

* 배당신고일자: 2025년 04월 22일

* 대항력: 있음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되거나, 별도의 정산이 이루어졌을 가능성을 시사합니다. 다만, 대항력 유무는 최종 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.)

3.4. 권리 특이사항

* 중복사건으로 인한 권리관계 확인 및 진행 절차 변동 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 절차 및 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도화동 일대는 주거용 부동산(아파트, 오피스텔)과 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 행정복지센터 및 다양한 편의시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다. 도화지구 개발 사업 등으로 지역 발전 가능성이 있으며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용되고 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 교육: 인근에 청운대학교 인천캠퍼스, 인천대학교 제물포캠퍼스가 있으며, 동산고등학교, 박문여자고등학교(이전) 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 도화1동 행정복지센터가 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 기타: 인천 미추홀구 도화동 일대는 과거 낙후된 이미지가 있었으나, 도화지구 개발사업 등으로 점진적인 개선이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행될 경우, 경매 절차의 변동, 기일 변경, 취하 등의 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 과정 및 명도 절차에 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 데이터센터 건립 관련 갈등: 인근 도화동 765-18번지 일대에 데이터센터 건립이 추진되면서 주민 반발이 심한 상황입니다. 비록 본건과 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 대규모 기피시설 건립 추진은 지역 주민들의 민원이나 환경 변화에 대한 우려를 야기할 수 있으며, 이는 장기적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 아파트(집합건물)로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변 개발 사업 등으로 인해 지역의 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 중복사건으로 인한 절차상의 불확실성과 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊은 접근을 요구합니다. 또한, 인근의 데이터센터 건립 추진 관련 갈등은 지역 사회의 민감한 사안으로, 부동산 가치에 미칠 수 있는 잠재적 영향을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트/오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 도화지구 개발: 지역 개발 사업과 연계된 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 양호하고, 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 권리관계, 현황, 시장 동향, 주변 시세, 명도 비용, 명도 가능성, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 시세 분석, 법률 자문을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.