나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [10] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (10)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

3.

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층 306호

용도: 오피스텔

구분건물면적:

토지면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

건물면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

감정가: 260,000,000원

4.

2.3. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제3층 제306호

사용승인일자: 2017-03-24 (준신축급)

집합건물 총 호수: 48호

건축물대장상 용도: 오피스텔 (기타 용도: 업무시설 및 공동주택)

주요 설비: 위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등

5.

1.1. 입지조건

6.

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재하는 복합 지역입니다.

7.

2.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8.

2.1. 3. 주변 시설

신세계아파트 주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 접근이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 도보 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 학교(인천도화초등학교, 인화여자중학교 등), 병원, 마트 등 생활 기반 시설이 분포하고 있습니다.

9.

1.2. 권리분석

10.

2.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리: 을3 근저당권 (김포농업협동조합외 2명, 8,520,000,000원)

총 등기부채권액: 8,583,000,000원

인수되는 권리: 을4 주택임차권 (윤효경, 보증금 63,000,000원)

말소되는 권리: 갑3 (인천세무서장 지분압류), 갑4 (인천세무서장 지분압류), 갑5 (임의경매개시결정) 등

11.

2.2. 2. 임차인 분석

임차인: 윤효경

보증금: 63,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-05

확정일자: 2017-05-19

대항력: 있음

본 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

12.

2.2. 3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 을3 근저당권보다 선순위인 권리(을4 주택임차권)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서, 임차인 윤효경의 보증금 63,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

13.

1.3. 상권분석

14.

2.3. 1. 지역 특성

인천광역시 미추홀구 도화동은 기존 도심 지역으로, 아파트, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 부동산이 혼재된 지역입니다. 지속적인 개발 및 정비 사업으로 주거 환경 개선이 기대되는 지역입니다.

15.

2.3. 2. 건물 내/주변 상업시설

본건이 위치한 신세계아파트 단지 내 또는 인근 상가에 기본적인 편의시설(마트, 세탁소, 식당 등)이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. 주변 오피스텔 및 상업용 부동산의 임대 현황에 따라 상권 활성도가 영향을 받을 수 있습니다.

16.

1.4. 생활정보

17.

2.4. 1. 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 이를 통해 관공서, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설 접근이 가능합니다. 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통한 일상생활 영위가 가능합니다.

18.

2.4. 2. 교육시설

도화동 소재 초등학교(인천도화초등학교 등), 중학교(인화여자중학교 등) 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

19.

1.5. 잠재적 리스크

20.

2.5. 1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤효경의 보증금 63,000,000원을 인수해야 하는 부담입니다. 경매 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 유찰 가능성이 높으며, 이는 입찰가 산정에 중요하게 고려되어야 합니다.

21.

2.5. 2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으나, 공부와의 차이는 없습니다.

22.

2.5. 3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 지역에 AI 데이터센터 건립이 추진 중인 것으로 파악됩니다. 비록 본 물건과의 직접적인 거리는 확인되지 않으나, 데이터센터 운영으로 인한 소음, 전자파, 화재 위험 등에 대한 주민 반대 및 우려가 있는 상황입니다. 또한, 재개발 구역 내 산업폐기물 및 쓰레기 방치에 대한 민원이 제기된 사례가 있어, 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

23.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 가까워 상품성이 양호하며, 입지 및 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 6,300만원을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 총 채권액이 매우 높아 경매 과정에서 유찰이 반복될 가능성이 높습니다. 철저한 권리 분석과 낙찰 후 예상되는 총 인수 비용(입찰가 + 임차인 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

24.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 인천 미추홀구 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 수익성 확보 가능.

* 일괄 매각 대상이므로 토지 사용에 대한 권리 보장.

25.

1.8. 예상 입찰가

감정가 260,000,000원, 임차인 인수 보증금 63,000,000원을 고려할 때, 총 인수 비용(입찰가 + 보증금)이 감정가를 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 입찰가는 임차인 보증금 63,000,000원을 제외한 금액으로 산정하며, 총 인수 비용을 고려한 목표 입찰가는 다음과 같습니다.

입찰가: 197,000,000원 (예상)

(총 예상 지출액: 입찰가 197,000,000원 + 임차인 보증금 63,000,000원 = 260,000,000원)

이는 감정가 수준으로, 최적의 낙찰가는 시세 및 경매 진행 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.