나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [15] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (15)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 407호

구분: 오피스텔 (집합건물)

사용승인일: 2017년 3월 24일

건물 총 층수: 14층 중 4층

토지 면적: 10.03㎡ (약 3.03평)

건물 면적: 62.29㎡ (약 18.84평)

감정가: 252,000,000원 (2억 5천 2백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 중복 사건

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 지역임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용: 2필지로 구성된 부정형 토지 위에 업무시설 및 공동주택으로 이용 중임.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: (본건의 경매 유형 및 등기사항을 종합적으로 고려 시, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (물건명세서상 지상권 등 인수 대상 권리 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 장

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 20일

확정일자: 2021년 11월 15일

배당신고일자: 2025년 07월 07일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 상권: 아파트, 오피스텔, 상업 시설이 밀집되어 있어 주거 및 업무 관련 수요가 혼재된 지역입니다.

인근 시설: 도화1동 행정복지센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 상업 시설 및 주거 단지 내 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: (주변 학군 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인 필요)

의료시설: (주변 병원 및 의원 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 본건과 동일한 내용의 중복 사건이 진행될 가능성이 있습니다. 법원 공고 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

공실 위험: 오피스텔의 경우, 임대 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 공실 기간이 길어질 경우 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 사용 승인된 건물로 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상되며, 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권을 취득하게 됩니다. 권리 분석상 특이사항이 없고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복 사건 진행 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2017년 사용 승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으므로 명확한 투자 수익률 산출이 가능합니다.

편리한 생활 환경: 행정복지센터 인근이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하므로 향후 개발 잠재력에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

시세 분석:

본건은 전용면적 62.29㎡ (약 18.84평) 규모의 오피스텔입니다. 주변의 유사 오피스텔 및 아파트 매매 시세를 종합적으로 고려했을 때, 현재 시세는 대략 230,000,000원에서 270,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가는 해당 시세 범위 내에 책정되어 있습니다.

예상 입찰가:

인수 보증금: 0원.

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 시세 하한선(230,000,000원)과 감정가(252,000,000원) 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

투자 수익률, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 235,000,000원에서 245,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.