나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [19] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (19)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 7층701호

용도: 아파트 (건축물대장상 오피스텔 용도 기재 가능성 있음)

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지 지분: 12.11㎡ (약 3.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 75.22㎡ (약 22.75평)

건물 지분: 75.22㎡ (약 22.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제7층 제701호

사용승인일자: 2017년 03월 24일

건축물 현황: 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 기재될 수 있으나, 본건 건물(신세계아파트)의 주요 용도는 공동주택으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 소재하는 복합 상권입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

새 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610 (도화동)

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 김OOOOOOO

3.2. 경매 구분

부동산 임의경매

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 26일

배당신고일자: 2025년 06월 13일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 배당 순위 등 복잡한 권리 관계에 따라 낙찰자의 인수 여부가 결정될 수 있음을 시사합니다. 차임이 0원인 점도 특이사항으로 고려해야 합니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: (제공된 정보에 명시되지 않아 정확한 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 지상권이 해당될 수 있습니다. (정확한 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 아파트 단지 및 상업용 부동산이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

인근에 도화1동 행정복지센터가 소재하여 행정 서비스 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

교통 상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의 시설: 주변 아파트 단지 및 상업 지역에 기본적인 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

교육 시설: (정보 없음. 주변 아파트 단지의 학군 등은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복 사건으로, 동일 부동산에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 최종 매각 여부 및 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

상기 3.3항에서 언급된 김 임차인은 대항력을 가지고 있습니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 자신의 권리를 주장할 수 있음을 의미하며, 보증금의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이 부분에 대한 면밀한 권리 분석과 실사 확인이 필수적입니다.

6.3. 용도 혼재 및 공부와의 차이 가능성

건축물 현황에 따르면 본 건 건물의 주요 용도는 '공동주택'이나, 집합건축물대장상 일부 호실이 '오피스텔'로 기재되어 있다는 정보가 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 기재 내용이 다를 가능성을 내포하며, 향후 재산권 행사 또는 이용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. '공부와의 차이' 항목에는 '없음'으로 기재되어 있으나, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 환경

현재까지 파악된 정보만으로는 본건 주변에 명확히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 신세계아파트 내 701호로, 감정가는 308,000,000원입니다. 건물은 2017년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 7층에 위치합니다. 편리한 교통망과 주변 상업 시설 이용이 가능합니다. 그러나 중복 사건으로 진행되고 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 건물 용도에 대한 공부상 불일치 가능성이 제기되는 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 본건의 투자 가치를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 상태 양호 가능성.

* 편리한 교통: 본건 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 용이.

* 도화동 일대 개발 잠재력: 미추홀구 도화동은 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 진행되는 지역으로, 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원입니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않을 가능성이 있습니다. 그러나 임차인의 권리 관계, 중복 사건 처리 상황, 건물 용도 관련 불일치 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 246,400,000원 ~ 277,200,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.