나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [9] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (9)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 3층 301호

용도: 오피스텔

건물면적: 75.22㎡ (약 22.75평)

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

감정가: 302,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

도화1동 행정복지센터 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 서측과 남측으로 도로가 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 08월 13일 접수된 김포농업협동조합 외 2명의 근저당권 (채권액 8,520,000,000원) 입니다.

인수되는 권리:

을구 4번 주택임차권 (권리자: 양윤숙)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

말소기준권리 이하의 모든 권리(을구 3번 근저당권, 갑3번 홍승용 지분압류, 갑4번 백덕일 지분압류, 갑5번 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

소유권이전1번신탁등기말소 (갑2) 역시 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 양윤숙

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-04-05

확정일자: 2017-04-06

배당신고일자: 2023-09-13

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을4)이 2023-09-13 접수되었으며, 권리금액은 66,000,000원으로 기재되어 있고, 매수인이 인수하는 것으로 표기되어 있습니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '물건명세서 참고사항' 및 '집합건물 등기부요약'에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 높으므로, 이 점은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 정진영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-01

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 신세계아파트는 오피스텔 및 공동주택으로 복합 사용되는 건물로, 주변으로는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 도화동은 인천 내에서 주거 및 상업 기능이 균형 있게 발달한 지역 중 하나입니다. 행정복지센터 등 공공시설이 인접해 있어 행정 편의성이 좋으며, 대규모 주거 단지 및 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용객을 대상으로 하는 업종의 경우 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 교통으로는 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 시내외 이동이 편리합니다.

가까운 거리에 다양한 편의시설(마트, 병원, 음식점 등)이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설로는 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 소음, 교통량 등 일반적인 생활 환경 요소는 존재할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 양윤숙 씨의 보증금 인수 가능성입니다. 제공된 정보에 따르면 보증금 8,900만원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 등기부상 권리금액(6,600만원)과 실제 보증금(8,900만원) 간의 차이, 그리고 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '매수인이 인수함'이라는 내용 간의 상충은 철저한 확인이 필요합니다.

'중복사건', '공동담보' 표기는 해당 물건 외 다른 채권자나 다른 물건과 연계된 복잡한 권리 관계가 있을 수 있음을 시사하므로, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 준신축급(2017년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되어 비교적 명확해 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 큰 변수이며, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 인수되는 보증금 리스크를 감안하고 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 임대 수요가 예상되는 도화동 지역의 오피스텔이라는 점.

비교적 신축 건물로서 유지보수 비용 발생 가능성이 낮다는 점.

향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력.

다만, 임차인 보증금 인수 리스크를 반드시 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 302,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 310,000,000원 ~ 330,000,000원 수준에서 거래되거나 거래될 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종적으로 매수인이 부담하게 될 총액은 예상 입찰가에 인수되는 임차인 보증금(최대 89,000,000원)을 합한 금액이 될 수 있으므로, 이는 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.