나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [13] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (13)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

토지 지분: 9.639999999999999㎡ (약 2.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제4층 제404호 (사용승인일자: 2017-03-24)

1.3. 기타 기본 정보

중복사건: 있음

공동담보: 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 권리분석 결과, 근저당권(김포농업협동조합)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-25

* 확정일자: 2020-11-10

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 4번 주택임차권등기 (인수)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 을구 3번 근저당권(2021-08-13 접수)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 4번 주택임차권등기(유지희)입니다. 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 개발 환경

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 건물 설비 내역

위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

* 대항력 있는 임차인 인수: 약 9천만원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차의 복잡성 및 추가 채권 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 주변 환경: 도화동 지역 일부에서 산업폐기물 및 쓰레기 방치, 인근 공장의 악취 등으로 인한 민원이 제기된 사례가 있어, 주거 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 사용승인된 지 얼마 되지 않아 비교적 신축에 속합니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 9천만원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 시세 대비 낮은 입찰가를 결정하는 중요한 요인이 될 것입니다. 또한, 도화동 일부 지역의 환경 관련 민원 사례를 고려하여 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 도화동 일대의 개발 계획 및 교통 개선 사업 등의 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인해 시장 가격보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례(59.53㎡, 2026년 6월 18일 기준 1억 8,000만원)를 참고할 때, 본건의 시장 가격대는 약 1억 8,000만원 내외로 추정됩니다.

감정가 2억 4,200만원 대비, 인수해야 하는 임차인 보증금 9,000만원을 고려하면 실질적인 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 9,000만원이 됩니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 시장 가격 및 인수 부담을 고려하여 1억 5,500만원 ~ 1억 6,500만원 수준으로 제안합니다.

본 물건의 총 예상 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이므로, 투자 시 실질적인 총 지출 금액을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.