나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [6] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (6)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 206호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

감정가: 258,000,000원

채권자: 김OOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.45㎡ (약 3.16평)

건물면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

건물 지분: 64.92㎡ (약 19.64평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물 현황:

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호 (총 48개 호실)

* 사용승인일자: 2017년 03월 24일

* 건물 연면적: 8628.97㎡

* 대지 면적: 995.7㎡

* 건폐율: 75.37%

* 용적률: 797.99%

1.3. 전유부 정보 (해당 호수)

해당 호수: 206호

해당 층: 2층

전용면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

* 분양면적 정보는 별도로 제공되지 않으나, 전용면적 기준으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로 접근이 용이하며, 본건 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 서측 및 남측의 도로를 이용 중에 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지(도화동 424-2, 428-2번지)는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 해당됩니다:

* 일반상업지역 (2022-06-13)

* 방화지구 (2022-06-13)

* 시가지경관지구 (2023-12-18)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권유경 (권 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 13일

* 확정일자: 2021년 04월 09일

* 배당신고일자: 2025년 04월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 계약 조건 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 (권리분석 결과)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (경매 절차상 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 변수 검토 필요)

3.4. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2021년 08월 13일자 김포농업협동조합 근저당권 (채권액 8,520,000,000원)

* 매각으로 인해 말소되는 권리:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2017-03-30)

* 근저당권 (김포농업협동조합 외 2명) (2021-08-13)

* 2번 홍승용 지분압류 (인천세무서장) (2023-03-24)

* 2번 백덕일 지분압류 (인천세무서장) (2023-11-01)

* 임의경매개시결정 (김포농업협동조합 외 2명) (2025-04-01)

* 총 채권액: 8,520,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 위치한 도화동 일대는 주거용(아파트, 오피스텔) 및 상업용 부동산이 혼재되어 있습니다. 주변에 행정복지센터 등 공공시설이 있으며, 도화지구 개발 사업 등으로 인해 지역 환경이 개선되고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상업 활동

인근에 다수의 주거 시설과 상업 시설이 밀집해 있어 일정 수준의 유동인구 및 소비 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 도화1동 행정복지센터가 인근에 위치해 있으며, 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 도화초등학교가 가까이 위치해 있습니다. 청운대학교 인천캠퍼스, 인천대학교 제물포캠퍼스, 재능대학교 등 교육기관이 인접해 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 기타 고려사항

* 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있으나, 최근 도화동 일대에 데이터센터 건립이 추진되면서 일부 주민들의 반대 의견이 있는 것으로 파악되었습니다. 해당 사업 예정지는 본건 물건지로부터 일정 거리가 있으나, 지역 개발 방향에 대한 잠재적 이슈로 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

권유경 임차인은 대항력이 있으므로, 경매 절차상 보증금 인수 여부에 대한 법률적 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 실제 인수 금액이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 과도한 채무 총액

근저당권 등 총 채무액이 85억 2천만원으로 감정가 2억 5천8백만원 대비 매우 높습니다. 이는 경매 진행 시 유찰 가능성을 높이며, 낙찰가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 증가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축 오피스텔(집합건물)로, 주변에 아파트, 상업시설, 행정복지센터 등이 밀집하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인(권유경)의 존재와 높은 총 채무액, 중복사건 및 공동담보 등의 복합적인 권리 관계는 투자 시 신중한 접근을 요합니다. 지역 내 데이터센터 건립 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

* 도화동이라는 지역적 이점과 도화지구 개발에 따른 주거 환경 개선 효과를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 다수의 교육 시설이 위치하여 학군 수요가 있는 지역입니다.

8.2. 비교적 양호한 건물 상태

* 2017년 사용승인된 신축급 건물로, 건물 자체의 노후화 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

* 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

인천 미추홀구 도화동 신세계아파트 64.92㎡(약 19.64평)와 유사한 면적의 실거래가 자료를 조사한 결과, 최근 시세는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 형성되고 있습니다. 구체적인 실거래가는 해당 면적과 층수, 동, 내부 상태에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 (감정가 기준)

* 감정가: 258,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 상기 분석 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 감정가는 258,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금(70,000,000원)은 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 법률적 검토 후 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시세 및 경매 물건의 특수성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

*주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률적 검토를 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 특히 대항력 있는 임차인 및 복잡한 권리 관계에 대한 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.