나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [12] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (12)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2, 신세계아파트 4층 403호

신주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 610, 신세계아파트 4층 403호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제4층 제403호

사용승인일자: 2017년 3월 24일

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 9.64㎡ (약 2.92평)

건물면적 (전용면적): 59.85㎡ (약 18.11평)

건물총면적: 8628.97㎡ (약 2610.53평)

토지총면적: 995.7㎡ (약 301.18평)

1.3. 가격 및 매각 정보

감정가: 242,000,000원 (2억 4,200만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO (김포농업협동조합외 2명으로 추정, 근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 서측 및 남측 도로를 이용하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본 건 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을3 근저당권 (2021년 8월 13일 접수, 김포농업협동조합 외 2명)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 을3 근저당권 (2021-08-13)

* 갑3 2번 홍승용 지분압류 (2023-03-24)

* 갑4 2번 백덕일 지분압류 (2023-11-01)

* 갑5 임의경매개시결정 (2025-04-01)

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2017-03-30)

3.3. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

을4 주택임차권 (심상규)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 심상규

* 보증금: 69,000,000원

* 전입일자: 2019년 10월 2일

* 확정일자: 2019년 8월 19일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 69,000,000원 (전액 변제되지 않을 경우)

3.4. 특이사항

본 건은 중복사건, 공동담보로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 도화동은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 복합 용도로 활용되고 있습니다.

4.2. 편의 및 교통시설

도화1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

주변에 아파트 및 오피스텔이 밀집해 있으며, 상업시설과 행정복지센터를 이용하기 편리한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 심상규 씨의 보증금 69,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 금전적 부담이 발생합니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 진행되는 경매 건으로, 권리관계가 복잡할 수 있어 철저한 분석이 필요합니다.

6.3. 환경 리스크 (인근 지역)

도화1구역 재개발 사업 지연으로 인해 해당 구역 내 산업폐기물 및 쓰레기 방치와 관련된 민원이 제기된 바 있습니다. 이는 본건 자체의 직접적인 문제보다는 인근 지역의 잠재적인 환경 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 전용면적 59.85㎡로 1~2인 가구가 거주하거나 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합합니다. 입지적으로는 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 부담이 있다는 점, 그리고 중복사건 및 공동담보로 진행되어 권리 분석에 주의가 필요하다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 인근 재개발 지연으로 인한 환경 이슈는 본 물건 자체에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 지역 전반의 환경 개선 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 설비 및 시설을 갖추고 있어 상품성이 우수합니다.

* 우수한 입지: 인천 미추홀구 도화동은 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 임대 수익 기대: 오피스텔의 높은 월세 수익률(6.11%)은 꾸준한 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

* 경매 통한 시세 차익: 감정가 및 시장 상황을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 69,000,000원

실질적인 경매 대상 가치 (감정가 - 인수 보증금): 173,000,000원

본 건과 동일한 건물 내 오피스텔의 구체적인 실거래가 정보 파악은 제한적입니다. 그러나 인천 미추홀구 지역 아파트의 중위 거래가가 3억 4,000만원 수준이며, 오피스텔 월세 수익률이 6.11%로 높은 편임을 감안할 때, 해당 물건의 가치는 시세 조사를 통해 면밀히 판단해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 69,000,000원을 인수해야 하므로, 총 부담액은 입찰가에 보증금 인수액이 더해집니다. 따라서 입찰가 산정 시, 낙찰가의 100% 또는 그 이상을 고려할 때 총 지출 비용이 시장가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 실질적인 경매 대상 가치인 173,000,000원을 기준으로 하되, 현 시세 조사 결과 및 본인의 투자 목표 수익률을 고려하여 보수적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 잠재적 구매자는 보증금 인수 부담을 감안하여 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 최신 시장 조사와 현장 답사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.