나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [8] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층208호 오피스텔 경매

인천광역시 미추홀구 한나루로 610 신세계아파트, 2층208호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경508526(인천지방법원 경매16계). 감정가 237,000,000원, 최저가 165,900,000원. 매각기일은 2026-08-11입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 508526 [8]
소재지	인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층208호
도로명주소	인천광역시 미추홀구 한나루로 610 신세계아파트, 2층208호
용도	오피스텔
건물명	신세계아파트
매각기일	2026.08.11
관할법원	인천지방법원 경매16계 (032-860-1616(구내:1616))
이용제한	과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (저촉)시가지경관지구, 방화지구, 일반상업지역, (접함)대로2류(폭 30m~35m)

인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층208호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.64㎡ (2.92평)
건물면적	59.85㎡ (18.10평)

금액

감정가	237,000,000원
최저가	165,900,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	16,590,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.10	237,000,000원	유찰
2차	2026.08.11	165,900,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)
이용상태: 집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))
설비내역: 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태: ○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (8)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 208호

용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2, 428-2번지에 해당하며, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 도화1동 행정복지센터가 인근에 위치합니다. 또한, 교육 시설로는 청운대학교 인천캠퍼스, 인천대학교 제물포캠퍼스, 재능대학교, 동산고등학교 등이 비교적 가까운 거리에 있습니다. 주변 부동산 정보를 종합해 볼 때, 해당 지역은 도화지구 개발을 통해 낙후된 이미지를 벗어나 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다. 검색된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (채권자: 김포농업협동조합외 2명, 채권금액: 8,520,000,000원)이 말소기준권리입니다 [등기부요약].

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 포함)

* GABUTANCARLJAMIE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-02-07, 대항력 없음.

* GABUTANPRINCESSALTHEA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-02-07, 대항력 없음.

* GABUTANPRINESSALEXA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-02-07, 대항력 없음.

* 이동욱: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-10, 확정일자 2021-09-10, 배당신고일자 2025-04-28, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (인수/소멸 권리)

말소기준권리인 을3 근저당권보다 선순위 권리인 갑2 소유권이전 1번 신탁등기 말소는 매각으로 인해 소멸됩니다. 말소기준권리인 을3 근저당권 및 이후의 권리(갑3, 갑4, 갑5)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 사항은 없습니다.

3.4. 총 채권 금액

등기부상 채권 총액은 8,520,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보 (구조, 용도, 사용승인일)

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제208호이며, 사용승인일은 2017년 3월 24일입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다.

4.2. 면적 및 평수

* 토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

* 건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

* 전용면적: 59.85㎡ (약 18.11평) (집합건물 전유부 기준)

* 건물총면적(연면적): 8628.97㎡ (약 2610.27평) (건축물표제부 기준)

* 건폐율: 75.37%

* 용적률: 797.99%

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 소재하며, 생활 편의시설 및 교통시설 접근성이 양호한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다 [특이사항].

6.2. 임차인 관련 주의사항

임차인 이동욱의 경우 보증금 75,000,000원이 있으나 대항력이 없어 배당 절차에 따라 변제받게 됩니다. 다른 임차인들은 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없습니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

6.3. 기타 리스크

감정가는 237,000,000원이나, 등기부 채권 총액이 8,520,000,000원으로 매우 높아 채권자 외 타 선순위 권리가 없는 점은 다행이나, 채무 총액이 막대하여 실제 경매 진행 시 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 임차인이 다수 존재하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 진행 과정을 면밀히 파악해야 하며, 등기부 채권 총액이 상당한 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 2017년 준공된 비교적 신축 오피스텔.

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인으로 낙찰 후 인수 부담 없음.

* 도화1동 행정복지센터 인근으로 생활 편의시설 및 교통 접근성 양호.

* 도화지구 개발에 따른 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 시세를 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 237,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

본 건과 유사한 신세계아파트 내 오피스텔의 경우, 전용면적 59.85㎡ (약 18평) 기준 시세는 대략 200,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 237,000,000원으로 시세 범위 상단에 위치하고 있으나, 권리관계가 깨끗하고 소유권 이전 관련 부담이 없는 점을 고려하면, 시세 상단 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 감안하여 240,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금을 제외한 금액 기준이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.1.물건 기본정보