나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 204호

건물 용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000 원 (2억 3천 7백만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

건물 면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

1.1. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 신탁등기 말소 (을구 1순위, 2017-03-30)

* 근저당권 (을구 3순위, 2021-08-13, 김포농업협동조합 외 2명, 채권최고액 8,520,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을구 4순위, 2026-05-21, 김미순, 63,000,000원) - 말소 예정

* 지분압류 (갑구 3순위, 2023-03-24, 인천세무서장) - 말소 예정

* 지분압류 (갑구 4순위, 2023-11-01, 인천세무서장) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (갑구 5순위, 2025-04-01, 김포농업협동조합 외 2명, 8,520,000,000원) - 본건 경매 사건

말소기준권리인 을구 3번 근저당권보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 63,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-11-19

확정일자: 2021-11-19

배당신고일자: 2025-04-16

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을4)이 등재되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-11-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

1.2. 3.인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 용도 및 특징

본 건물은 2017년 3월 24일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있습니다. 총 48세대가 거주 중이며, 본건은 2층 204호입니다.

1.3. 2.주변 상업 시설

본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상가 등 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.인근 편의시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도화1동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개인적인 민감도에 따라 다르게 느낄 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 관계

본건은 근저당권 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 수준으로, 채권자가 다수 존재하며 공동담보 물건으로 파악됩니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

1.5. 2.기타 리스크

* 임차인 현황: 임차인 중 김미순 씨의 경우, 보증금 6,300만원이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다. 이 경우, 임차인과의 명도 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 2017년 사용승인 건물로 연식은 오래되지 않았으나, 장기적인 건물 관리 상태 및 하자 여부는 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동 소재 신세계아파트 내 오피스텔로, 도심 접근성과 교통 편의성이 양호한 입지입니다. 건물 자체는 비교적 신축에 속하며, 주변 개발 가능성 또한 존재합니다. 다만, 채권 총액이 매우 높아 경매 절차 진행 시 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 미추홀구 도화동에 위치하여 시내 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 인수되는 권리 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 추후 시세 상승 가능성: 주변 개발 계획 등에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 토대로, 본건 오피스텔의 감정가는 237,000,000원입니다. 현장 조사를 통해 파악된 주변 시세 및 거래 동향을 고려했을 때, 유사한 면적과 상태의 오피스텔은 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준에서 거래될 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 경매 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.