나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [11] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현관에 미납관리비독촉장이 붙어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 305,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층402호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일자: 2017-03-24

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적 (전용면적): 75.22㎡ (약 22.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 12.11㎡

건물 지분: 75.22㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

토지는 2필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건은 서측 및 남측의 도로를 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

경매구분상 부동산 임의경매로, 채권자는 김OOOOOOO입니다.

본 사건은 중복사건으로, 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김유빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-11

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수/소멸 권리

인수 보증금 합계: 0원

특별히 인수해야 할 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천 미추홀구 도화동은 주거, 상업, 행정 기능을 갖춘 복합 상권입니다.

단지 인근으로 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 상업시설 또한 다양하게 분포하고 있습니다.

도화1동 행정복지센터가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 안정적인 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 인천 시내 곳곳으로 이동이 가능합니다.

주변에 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

현관문에 부착된 미납 관리비 독촉장은 매수 시점에 미납 관리비 부담 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 리스크입니다. (현황조사서 및 관리사무소 확인 필수)

임차인 김유빈은 전입일자가 있으나 대항력이 없고, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 권리 관계 및 명도 과정에서의 예상치 못한 금전적 요구가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

중복사건으로 경매 절차에 예기치 않은 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2017년에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 연식 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

인천 미추홀구 도화동은 지속적인 개발 및 도시 정비가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 미납 관리비 이슈와 임차인 권리 관계 확인이라는 확실한 리스크 요소를 안고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

중복사건 가능성 또한 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로서 즉시 임대 사업 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

인천 지역 부동산 시장의 회복 및 성장 잠재력을 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

미추홀구의 교통 및 생활 인프라 개선에 따른 미래 가치 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 305,000,000원

현재 시세를 고려할 때, 유사 물건들의 매매가는 약 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

미납 관리비, 임차인 권리 등 리스크 요소를 감안하고, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 수리비를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 입찰 상황 및 현장 조사 결과를 반영해야 하겠지만, 시세 하한선인 280,000,000원을 기준으로, 리스크 프리미엄을 감안하여 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. (이는 단순 시세 및 감정가를 기반으로 한 추정치이며, 권리관계 및 현장 조사를 통해 최종 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.