나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [7] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (7)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층207호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일자: 2017-03-24

* 토지면적: 10.03㎡ (3.03평)

* 토지지분: 10.03㎡ (3.03평)

* 건물면적 (전용면적): 62.29㎡ (18.85평)

* 건물지분 (전용면적): 62.29㎡ (18.85평)

* 감정가: 247,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 김포농업협동조합외 2명, 채권액: 8,520,000,000원, 접수일자: 2021-08-13)

* 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 갑3 지분압류, 갑4 지분압류, 갑5 임의경매개시결정 등

* 인수되는 권리: 을4 주택임차권 (채권자: 허민수, 보증금: 78,000,000원, 전입일자: 2021-05-03, 확정일자: 2021-04-19)

* 채권 총액: 8,598,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 허민수

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-03

* 확정일자: 2021-04-19

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 인수 보증금 합계: 78,000,000원 (물건명세서상 인수 권리 기준)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 소재하는 복합 지역임.

* 토지 이용 현황: 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중인 토지임.

* 잠재적 상권 가치: 행정복지센터 인근으로 유동인구 및 배후수요 확보가 용이한 입지임.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편리함.

* 편의시설: 도화1동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋음.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있어 주거 및 업무 편의성이 높음.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재된 지역으로 생활 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 78,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차의 복잡성이 증가할 수 있으며, 추가적인 채권 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 토지이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건물 노후화 가능성: 2017년 사용승인 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높고, 교통 접근성 또한 우수합니다. 감정가는 2억 4천 7백만원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인 1인이 존재하며 보증금 7천 8백만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항은 경매 절차에 변동을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 행정복지센터 및 주거, 상업 시설이 밀집한 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능함.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 컨디션이 양호하여 즉시 임대 또는 거주가 용이함.

* 시세 대비 가격 메리트: 감정가가 시장 시세 대비 경쟁력 있는 수준이며, 인수 보증금 고려 시 추가적인 가격 협상 여지가 있을 수 있음.

* 투자 리스크 관리: 대항력 있는 임차인 인수 부담을 감안하더라도, 적정 입찰가 산정을 통해 수익률 확보 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 2억 4천 7백만원이지만, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 7천 8백만원을 감안해야 합니다.

따라서, 총 지출 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 경쟁력 있도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

종합적인 시세, 감정가, 인수 보증금, 그리고 경매 절차의 특수성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원 수준으로 제안합니다.

이 경우, 총 지출 예상 비용은 약 228,000,000원 (입찰가: 150,000,000원 + 인수 보증금: 78,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.