나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [5] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (5)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 205호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설)

감정가: 262,000,000원

토지 면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

건물 면적: 66.12㎡ (약 20.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 김OOOOOOO

건물 사용 승인 일자: 2017년 03월 24일

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제205호

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측 및 남측으로 도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2021년 08월 13일 접수된 김포농업협동조합 외 2명의 근저당권 (을3) 입니다.

등기부 상 모든 권리(을3, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액: 8,520,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 장재근

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 24일

확정일자: 2021년 05월 17일

배당신고일자: 2025년 05월 26일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 8천만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (인수 보증금 합계 0원 표기는 오류 가능성 높음)

* 임차인: 한상안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 09일

확정일자: (미확인)

배당신고일자: (미확인)

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도화동 지역은 행정복지센터, 주거시설, 상업시설이 혼합된 지역입니다.

용도 지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획: 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 단지 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

편의시설: 도화1동 행정복지센터가 인근에 있으며, 주변 상업 지역 내 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: (정보 없음. 주변 도보 통학 가능 거리에 초/중/고등학교 위치 확인 필요)

의료시설: (정보 없음. 종합병원 또는 대형 병원 접근성 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 장재근 임차인의 보증금 8천만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이를 입찰가 산정 및 총 취득 비용에 반드시 반영해야 합니다.

정보 불일치: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 대항력 있는 임차인의 보증금 8천만원 정보가 상반되어, 추가적인 확인이 필수적입니다.

미상 임차인: 한상안 임차인의 보증금 및 차임 정보가 없어 정확한 권리관계를 파악하기 어렵습니다.

중복사건 및 공동담보: 관련 경매 사건들의 채권 채무 관계 및 진행 상황을 면밀히 검토하여 잠재적 문제점을 파악해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동 신축급 오피스텔로, 비교적 좋은 입지와 건물 상태를 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담, 관련 정보의 상이함, 중복 사건 등의 리스크 요소를 철저히 분석하고 현장 확인을 통해 안전하게 접근해야 합니다.

이러한 리스크 요소를 면밀히 분석하고, 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 실거주 및 투자 목적으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물 (2017년 준공): 즉시 사용 및 임대가 가능한 상태입니다.

도화동 지역 개발 잠재력: 미추홀구 일대의 도시 재생 및 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

실거주 및 임대 수익: 오피스텔로서 1인 가구 수요 및 소규모 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

건물 면적: 66.12㎡ (약 20.00평)

현 시세 분석:

주변 유사 오피스텔 및 아파트 매매 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 조건의 경우 약 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (외부 검색 기반 시뮬레이션)

입찰가 산정 (규정 준수):

주어진 '인수 보증금 합계: 0원'을 제외하고, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 리스크 요소를 감안하여 감정가의 70~80% 수준을 적용합니다.

권고 입찰가 범위:

262,000,000원 * 0.70 = 183,400,000원

262,000,000원 * 0.80 = 209,600,000원

따라서 권고 입찰가 범위는 183,400,000원 ~ 209,600,000원 입니다.

총 실질 취득 비용 고려:

상기 예상 입찰가 외에, 대항력 있는 임차인 장재근에게 지급해야 할 보증금 80,000,000원이 추가로 발생할 수 있습니다. 따라서 실제 총 지출 금액은 입찰가에 80,000,000원을 더한 금액이 될 수 있음을 유의해야 합니다. (이로 인해 감정가가 시세보다 높게 책정된 경우, 총 취득 비용이 시장 가격을 초과할 위험이 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.