나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경508526 (2) 사건의 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 202호이며, 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 298,000,000원입니다. 토지면적은 12.11㎡(약 3.66평)이며, 건물면적은 75.22㎡(약 22.75평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 김OOOOOOO이며, 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있어 도시생활 인프라를 이용하기에 편리한 환경입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 을3 근저당권 (채권최고액 8,520,000,000원, 김포농업협동조합 외 2명)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 존재하지 않아, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 을4 주택임차권 (채권자: 안진우, 보증금 90,000,000원)은 대항력이 있는 임차인으로, 전입일자 2021년 3월 2일, 확정일자 2021년 2월 2일입니다. 이 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

말소 대상 권리로는 갑2 소유권이전(신탁등기말소), 갑3 2번 홍승용 지분압류, 갑4 2번 백덕일 지분압류, 갑5 임의경매개시결정이 있습니다.

임차인 현황:

* 안진우

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-02

* 확정일자: 2021-02-02

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 있음

주의사항: 상기 임차인 안진우는 대항력이 있으므로, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원은 별도로 인수될 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 도화동 일대는 일반상업지역으로 분류되며, 아파트 단지 및 오피스텔, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 토지는 2필지가 일단의 부정형 토지로, 업무시설 및 공동주택 용도로 활용되고 있습니다. 이는 지역 내 상업 활동과 주거 기능을 동시에 지원하는 복합적인 상권 특성을 나타냅니다. 또한, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있어 개발 및 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치하여 도화1동 행정복지센터와 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 행정 및 교통 편의시설 이용이 용이합니다. 건물은 2017년 3월 24일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 2층 202호로, 전용면적 75.22㎡(약 22.75평) 규모입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수시설, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 확인한 결과, 본 물건과 직접적으로 영향을 미칠 만한 특이사항은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에는 몇 가지 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. 가장 큰 부분은 대항력 있는 임차인 안진우 씨의 보증금 90,000,000원입니다. 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 본건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 경매 절차의 복잡성이나 권리관계 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 마지막으로, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건물 이용이나 개발에 있어 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동 소재 신세계아파트 오피스텔 경매 물건은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며 역세권은 아니지만 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 90,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 크게 달라질 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 접근성: 버스정류장 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이합니다.

* 배후 수요: 오피스텔 및 아파트가 밀집한 지역으로, 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세차익 잠재력: 인수되는 임차인 보증금 부담을 고려하더라도, 향후 부동산 가치 상승에 따른 시세차익을 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 298,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 조사 결과, 해당 오피스텔의 현 시세는 대략 250,000,000원에서 270,000,000원 범위로 파악됩니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 규칙에 따라, 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인(안진우, 보증금 90,000,000원)의 보증금은 입찰가 산정 시 직접적으로 포함하지 않습니다.

따라서, 감정가와 현재 시장 상황을 고려했을 때, 보수적인 접근을 기준으로 240,000,000원에서 260,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나, 최종 낙찰가에 인수해야 할 임차인 보증금 90,000,000원이 추가로 부담될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 실제 총 예상 지출액은 낙찰가에 90,000,000원을 더한 금액이 될 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 임차인의 정확한 배당 여부 확인, 현장 추가 조사, 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.