나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508526 [3] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화1동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2017-03-24)

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 공히 오피스텔로 되어있음.(기호(1) ~ 기호(39))

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도화동 424-2, 428-2번지 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508526 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 2층 203호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도: 오피스텔)

토지 면적: 9.64㎡ (약 2.91평)

건물 면적: 59.85㎡ (약 18.11평) - 전용면적

토지 지분: 9.639999999999999㎡ (약 2.91평)

건물 지분: 59.85㎡ (약 18.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 237,000,000원

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층 제201호 외 38개호

사용 승인일자: 2017년 03월 24일

토지 용도: 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중

주차: 26대 (내부 기계식 주차 26대)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 인천대로 S-BRT가 인접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(도화동 424-2, 428-2번지)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 69,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 04월 16일

확정일자: 2020년 03월 20일

배당신고일자: 2025년 04월 22일

대항력: 있음

* 임차인: 추

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 03일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

주의 필요: 대항력은 있으나 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 인수 여부 및 배당 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (김포농업협동조합 외 2명, 채권최고액 8,520,000,000원, 접수 2021-08-13)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서 참고사항)

기타 권리사항:

- 갑구 2번: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 백덕일 외 1명)

- 갑구 3번: 2번 홍승용 지분압류 (인천세무서장)

- 갑구 4번: 2번 백덕일 지분압류 (인천세무서장)

- 갑구 5번: 임의경매개시결정 (채권자: 김포농업협동조합 외 2명, 채권액 8,520,000,000원, 사건번호 2025타경508526, 접수 2025-04-01)

등기부 채권 총액: 8,520,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 및 개발 현황

본건이 위치한 도화동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 도화1동 행정복지센터 인근으로 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다. 도화1구역 재개발 사업이 진행되었거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 도화종합시장 등 전통시장도 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 유사 물건 시세 비교

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 해당 지역의 유사 오피스텔 시세는 2024년 1월 기준 30㎡(약 12평) 기준 3,800만원에서 3,500만원 사이로 확인됩니다. 본건의 감정가는 237,000,000원으로, 이는 유사 물건의 시세보다 상당히 높은 수준입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 도화1동 행정복지센터, 도화종합시장 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 시설

버스정류장이 인접해 있으며, 주요 도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주위 환경은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 추영민 씨는 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 보증금의 정확한 산정이 어렵습니다. 이로 인한 명도 및 보증금 관련 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 높은 감정가 대비 낮은 시세

본 건의 감정가는 237,000,000원이지만, 인근 유사 오피스텔의 시세는 3천만원 대 수준으로 확인됩니다. 이는 감정가가 시세 대비 매우 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 낙찰 후 상당한 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건 및 공동 담보

중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점은 복잡한 권리 관계를 시사하며, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동이나 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설

주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도화1구역 재개발 지연으로 인한 쓰레기 방치 및 슬럼화 우려가 제기된 사례가 있습니다. 따라서 직접 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 신세계아파트 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지입니다. 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 주변 개발 호재도 일부 존재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 매우 높은 감정가와 시세 간의 큰 괴리, 중복 사건 및 공동 담보 등의 복합적인 권리 관계는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 및 명도에 어려움을 초래할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 감정가와 현재 시세의 차이가 크므로, 철저한 시세 분석과 권리 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2017년 준공)

* 도화동 일대 재개발 사업으로 인한 향후 가치 상승 기대

* 인천대로 S-BRT 인접 등 편리한 교통 환경

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시세 분석 결과, 본건의 감정가(237,000,000원)는 현재 시세(약 3천만원 대)와 큰 차이를 보입니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 시세 수준에 근접한 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 유사 물건의 최신 실거래가 및 호가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 60,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.