나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [7] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510829 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정서진새마을금고 (등기부상 확인)

물건종별: 다세대주택

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

토지지분: 28.83㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.17㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.17㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물명: 유희주택

준공일: 2023년 4월 6일 (건축물대장 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호

외벽: 돌붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 하이샛시 창호 등

설비: 위생, 급배수, 화재, 승강기, 난방 설비

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.5. 특이사항

공동담보 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 23일 접수된 정서진새마을금고의 근저당권 (채권액 1,644,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2025-07-18

* 확정일자: 2025-08-14

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 없음

3.4. 등기부상 권리 내역 (말소 예정)

* 소유권보존: 서유희 (2023.06.05)

* 근저당: 정서진새마을금고 (2023.10.23, 1,644,000,000원)

* 가압류: 계양새마을금고 (2024.10.25, 500,000,000원)

* 임의경매: 정서진새마을금고 (2025.07.22, 1,463,498,740원)

3.5. 총 채무액

등기부상 총 채무액은 2,144,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (용현동 일대 다세대주택)

* 2026년 5월 거래 (1991년식, 38.67㎡): 60,000,000원 (약 155만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (2004년식, 69.25㎡): 110,000,000원 (약 159만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (1996년식, 32.76㎡): 66,900,000원 (약 204만원/㎡)

4.2. 본건 감정가 분석

본건 감정가: 196,000,000원 (56.17㎡)

감정가 기준 면적당 단가: 약 349만원/㎡

4.3. 시세 분석

최근 거래된 다세대주택들이 대부분 1990년대~2000년대 초반에 건축된 연식 있는 건물임에도 불구하고, 본건(2023년 준공 신축)의 감정가 기준 면적당 단가(약 349만원/㎡)가 이들보다 약 1.7배~2.2배 높게 책정되어 있습니다. 신축 건물임을 감안하더라도, 유사 지역의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 5층 건물 중 5층으로, 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 건물 내부는 인테리어 마감 등 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

인천기계공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무액

등기부상 총 채무액이 21.44억원으로, 감정가 1.96억원 대비 매우 높아 경매 물건으로서의 메리트가 크지 않을 수 있습니다.

6.2. 시세와의 괴리

감정가 기준 면적당 단가가 최근 유사 지역 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 또는 재매각 시 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 경매 시장 변동성

경매 특성상 다수의 입찰자가 존재할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수 있으며, 반대로 경쟁자가 적을 경우 가격이 하락할 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 신축(2023년 준공) 다세대주택으로, 건물 상태가 양호하고 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 주의가 필요하며, 투자자는 시세 조사를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 인천기계공업고등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 절차의 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,000,000원

최근 실거래가 (비교 대상 노후 빌라): 약 155만원/㎡ ~ 204만원/㎡

본건 감정가 기준 면적당 단가: 약 349만원/㎡

본 건은 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 감정가가 유사 지역 실거래가보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.