나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [8] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3번지에 위치하며, 인천기계공업고등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 북서측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 상 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 23일 접수된 정서진새마을금고의 근저당권입니다.

* 소유권보존: 서유희 (2023-06-05)

* 근저당: 정서진새마을금고 (2023-10-23, 1,644,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 계양새마을금고 (2024-10-25, 500,000,000원, 말소)

* 임의경매: 정서진새마을금고 (2025-07-22, 1,463,498,740원, 말소)

총 등기부채권액은 2,144,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 신 은 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 만약 임차인이 배당을 받지 못할 경우, 보증금 15,000,000원이 인수될 가능성이 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대에 위치하고 있습니다. 인천기계공업고등학교가 인접해 있으며, 일반적인 주거지역으로서의 상권 특성을 보입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 용현동 684-65 (1991년 건축), 38.67㎡, 60,000,000원

* 2026년 5월 6일 거래: 용현동 222-7 (2004년 건축), 69.25㎡, 110,000,000원

* 2026년 5월 4일 거래: 용현동 450-255 (1996년 건축), 32.76㎡, 66,900,000원

제공된 거래 정보는 대부분 1990년대에서 2000년대 초반에 건축된 연립·다세대 주택으로, 이를 바탕으로 산정한 제곱미터당 평균 시세는 약 150만원 ~ 200만원 수준입니다. 본건 건물 면적 78.57㎡(약 23.8평)에 적용 시, 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 범위의 시세가 추정됩니다.

다만, 본건 건물의 사용승인일이 2023년 4월 6일로 확인되어 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 비교 대상들의 건축 연식이 오래되어 본건의 실제 시장 가치를 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 신축 건물이라는 점을 감안하면 실제 시세는 이보다 높을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 주변 주거지 특성상 기본적인 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급되거나 파악된 혐오시설은 없습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 신 은 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당받지 못할 경우 15,000,000원의 보증금 인수 위험이 존재합니다.

* 건물 연식과 시세 간 괴리: 본건 건물은 2023년 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 비교 대상 거래 사례들의 건축 연식이 오래되어 실제 시장 가치와 제공된 시세 분석 결과 간에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 신축 건물로서의 가치가 온전히 반영되지 못할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 JSON 데이터를 기반으로 산정한 시장 가치(약 1억 3천만~1억 6천만원)가 감정가(2억 6천8백만원)에 비해 현저히 낮습니다. 이는 감정가 산정 시 신축 연식이 반영되지 않았거나, 다른 요인으로 인한 감정가와 시세 간의 괴리일 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계 및 추가 경매 진행 여부를 확인해야 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 신축 다세대주택으로, 주거지로서 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 보증금 인수 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 제공된 시세 정보를 기반으로 분석한 시장 가치와 감정가 사이에 큰 차이가 존재하며, 특히 건물의 신축 연식을 고려할 때 제공된 비교 사례들이 본건의 실제 가치를 제대로 반영하지 못할 가능성이 높습니다. 이러한 불확실성을 감안하여 신중한 입찰 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 장점: 2023년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 제공된 시세 정보는 오래된 건물을 기준으로 한 것이므로, 신축 건물로서의 가치가 시장에서 재평가될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 수요: 주변의 혼재된 주거 형태 속에서 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 268,000,000원

주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반, 연식 오래된 건물 기준): 약 136,000,000원

주변 시세 분석 (본건 신축 연식 고려 시 추정치): 정확한 신축 시세 데이터 부족으로 단정하기 어려움. 2023년 사용승인이라는 점을 감안 시, 제공된JSON의 시세보다 높은 가치 적용 가능.

종합적인 분석 결과, 제공된 JSON 데이터의 시세는 본건 건물의 신축 연식(2023년 사용승인)을 반영하지 못하고 있어, 실제 시장 가치는 더 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 데이터만으로는 정확한 신축 시세 산정이 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 하되, 신축 건물로서의 잠재적 가치를 일부 반영한 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 201,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 제공된 JSON 데이터의 시세(약 136,000,000원)와 큰 차이가 있으므로, 입찰 참여 시에는 해당 시세와의 차이점 및 건물 신축 연식의 영향력을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 간주하여 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.