나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [6] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경510829(6) 인천지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510829 (6)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 40.30㎡ (약 12.19평) / 토지 지분: 40.3㎡ (약 12.19평)

* 건물면적: 78.57㎡ (약 23.77평) / 건물 지분: 78.57㎡ (약 23.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 인천기계공업고등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29)에 해당하며, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)입니다.

* 주변 시설: (도보 15분 이내) 인천기계공업고등학교, 용현여자중학교, 용현초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있습니다. (혐오시설 관련 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2025-07-21

* 확정일자: 2025-07-18

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 서유희 (2023-06-05)

* 근저당 (말소기준권리): 정서진새마을금고 (2023-10-23, 채권최고액 1,644,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 계양새마을금고 (2024-10-25, 500,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-02-27) - 말소 예정

* 임의경매: 정서진새마을금고 (2025-07-22, 1,463,498,740원) - 말소 예정

* 압류: 남동세무서장 (2026-01-19) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 2,144,000,000원

매각으로 인하여 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위 권리가 없으므로, 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (다만, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인되지 않습니다. 입찰 전 반드시 등기부등본 및 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에는 기본적인 생활 편의시설들이 분포하고 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교, 용현여자중학교, 용현초등학교 등 다양한 교육 시설이 가까이 위치하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계는 파악되지 않았으므로, 현장 조사 시 임대차 현황을 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 임차인 박 정보는 확인되었습니다.)

* 건물 노후화 가능성: 건물 준공 연도(2023년 4월 사용승인)는 비교적 최신이나, 제시된 시세 데이터의 건물 연식(1991년~2004년)이 더 오래된 경우도 있어, 건물 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (다만, 감정평가서 요약에 따르면 건물 구조는 철근콘크리트 구조입니다.)

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 동일한 담보물건이 경매로 나왔을 경우 낙찰 이후 해당 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (본 건은 6번 물건으로 기재되어 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가 2억 6,800만원으로 책정되었으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 교육 시설 및 교통 편의성이 양호한 주거 입지입니다.

다만, 제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 유사한 지역 내 다세대주택의 단위 면적당 거래 시세가 제곱미터당 약 155만원에서 204만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본 물건의 전체 건물 면적(약 660㎡)에 적용할 경우, 시장 가치가 감정가(약 2억 6,800만원)를 훨씬 상회하는 약 10억원 이상의 잠재적 가치를 시사합니다. 이러한 감정가와 시장 시세 간의 큰 격차는 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 감정평가액의 적정성, 또는 시장 시세 데이터의 실제 적용 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가: 전체 건물 면적 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 높입니다.

* 안정적인 주거 입지: 주변에 학교와 교통 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 확보 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 인수해야 할 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 268,000,000원입니다. 제공된 시세 데이터 분석 결과, 주변 다세대주택의 시장 가격은 제곱미터당 약 155만원에서 204만원으로, 전체 건물 면적(659.76㎡) 기준으로 환산 시 예상 시장 가치는 약 10억원 이상으로 추정됩니다.

이러한 시세 분석을 고려할 때, 본 물건은 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 경매는 감정가를 기준으로 시작되므로, 입찰가 산정 시에는 해당 지역의 실제 거래 사례, 건물의 현 상태, 임대 현황 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 최소 입찰가: 감정가 (268,000,000원) 이상

* 적정 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 500,000,000원

(이 범위는 감정가 대비 소폭 상승한 가격이며, 시장 시세와의 괴리를 고려하여 잠재적 가치를 일부 반영한 보수적인 제안입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.