나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [4] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510829 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3, 유희주택 3층 302호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

토지 면적: 40.30㎡ (약 12.19평)

건물 면적: 78.57㎡ (약 23.77평)

감정가: 268,000,000원 (2억 6천 8백만원)

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO

특이사항: 공동담보

최초 사용승인일: 2023년 4월 6일

건물 전체 층수: 5개 층

전체 세대수: 8세대

본건 호수: 3층 302호

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다. 본건 북서측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 본건의 말소기준권리는 2023년 10월 23일 접수된 정서진새마을금고의 근저당권(채권최고액 1,644,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함하여 접수일자가 늦은 소유권 보존, 가압류(계양새마을금고), 임의경매(정서진새마을금고), 압류(남동세무서장) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,144,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 기타 참고사항에 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 현황에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 주거용 건물들이 밀집한 주거지대 내에 위치하고 있습니다. 인근에 인천기계공업고등학교가 있으며, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 지역 내 기본적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 상가들이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 버스정류장이 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다. 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 정밀한 주변 시설 및 혐오시설 유무는 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무 부담이 과도한 상태입니다. 이는 경매 낙찰 후에도 채무 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 채권자들의 채권 추심이 이루어질 가능성이 있음을 시사합니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 점은 점유자 파악 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 유희주택 302호는 2023년 신축된 다세대주택으로 건물의 노후도가 낮아 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다. 주거지대 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있으며, 교통 편의성 또한 보통 수준입니다. 다만, 극도로 높은 채무 총액과 임대 관계의 불확실성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2023년에 사용승인을 받은 신축 건물로서, 단기적으로는 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경: 일반적인 주거지대에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 입찰 경쟁 가능성: 높은 채무 총액에도 불구하고, 신축 건물이라는 장점과 감정가의 적정성에 따라 입찰 경쟁이 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 비교 대상 건물들은 건축 연도가 오래되었으며 면적당 매매 가격이 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 비교 매매된 주택들의 면적당 가격은 약 155만원/㎡ ~ 204만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물 면적(78.57㎡)에 이 가격대를 적용하면 약 1억 2천만원 ~ 1억 6천만원대로 추정됩니다. 그러나 본건은 2023년 신축 건물로서 건축 연식의 차이가 크므로, 감정가(2억 6천 8백만원)가 신축 건물의 가치를 더 반영했을 가능성이 높습니다.

감정가 2억 6천 8백만원을 기준으로 하되, 높은 채무 총액과 명도 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 신축 건물의 가치를 고려하여 감정가의 약 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 227,800,000원 (2억 2천 7백 8십만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.