나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [2] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510829 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 2층 202호

* 신주소: 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 146 (용현동)

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호

* 건물 준공일: 2023년 04월 06일

* 건물면적: 78.57㎡ (약 23.77평)

* 토지면적: 40.30㎡ (약 12.19평)

* 토지지분: 40.3㎡ (약 12.19평)

* 건물지분: 78.57㎡ (약 23.77평)

* 제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 감정평가 정보

* 감정가: 266,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부채권 총액: 2,144,000,000원

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 소유권보존: 서유희 (2023-06-05)

* 근저당권공동담보: 정서진새마을금고 (2023-10-23, 말소기준권리, 1,644,000,000원)

* 가압류: 계양새마을금고 (2024-10-25, 500,000,000원)

* 임의경매: 정서진새마을금고 (2025-07-22, 1,463,498,740원)

* 압류: 남동세무서장 (2026-01-19)

* 압류: 미추홀구(인천광역시) (2026-04-28)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2025-07-21

* 확정일자: 2025-07-15

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역지구

* 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

4.2. 주변 개발 현황

* 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거지대로 개발되어 있으며, 본건 건물 자체는 2023년에 준공된 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 완비되어 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 인천기계공업고등학교가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 다세대주택으로, 향후 개별적인 임대 관리가 필요할 수 있습니다.

* 해당 지역은 과밀억제권역으로, 향후 개발이나 증축 등에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

* 주변 실거래가 정보는 건축 연차가 오래된 물건들로, 신축 건물인 본건의 현재 가치를 직접 반영하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 신축 다세대주택(2023년 준공)으로, 법원 감정가는 266,000,000원입니다. 건물 자체는 신축으로 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 주거 환경 또한 보통 수준입니다. 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없습니다. 다만, 제공된 주변 최근 실거래 사례들은 건축 연차가 오래된 건물들(1991년~2004년 준공)로, 본 신축 건물과는 가격 차이가 상당할 것으로 예상됩니다. 감정가는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 모든 권리가 말소되어 낙찰자에게 인수되는 권리 위험이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 준공 연도가 2023년으로 매우 신축인 점을 고려할 때, 제공된 주변 실거래가(1991년~2004년 준공)는 본건의 현재 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 제공된 최근 실거래가 정보는 6,000만원에서 11,000만원 수준이나, 이는 건축 연차가 오래된 다세대주택들의 가격으로 본건과는 차이가 있습니다.

따라서 본건의 예상 가치는 감정가 266,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 가장 합리적입니다. 신축 건물의 가치를 고려할 때, 감정가는 현재 시장 가격을 잘 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 감정가의 85% = 226,100,000원

* 권장 예상 입찰가: 감정가의 90% = 239,400,000원

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.