나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [3] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510829 (3)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3, 유희주택 3층301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OOOOOOO (등기부상 정서진새마을금고)

1.2. 건물 개요

건축물대장상 명칭: 유희주택

전유부 면적: 56.17㎡ (약 16.99평)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층 건물 중 3층

사용승인일: 2023년 4월 6일

총 세대수: 8세대

1.3. 토지 정보

토지 면적: 28.82㎡ (약 8.72평) (토지/건물 일괄 매각)

토지 이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건번호: (3)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물임.

외벽: 돌붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 하이샛시 창호 등

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 23일 접수된 정서진새마을금고의 근저당권임.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 2,144,000,000원임. (근저당, 가압류, 임의경매, 압류 포함)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원임.

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 5월 거래된 사례는 다음과 같음.

* 사례 1: 면적 38.67㎡ (약 11.70평), 거래금액 60,000,000원, 평당 약 5,128,000원.

* 사례 2: 면적 69.25㎡ (약 20.95평), 거래금액 110,000,000원, 평당 약 5,250,000원.

* 사례 3: 면적 32.76㎡ (약 9.91평), 거래금액 66,900,000원, 평당 약 6,750,000원.

위 사례들의 평균 평당가는 약 5,710,000원 수준임.

본건의 면적은 56.17㎡ (약 16.99평)이므로, 동 면적에 평균 평당가를 적용 시 예상 시세는 약 97,072,900원 (16.99평 * 5,710,000원/평)으로 산출됨.

하지만, 본건은 2023년에 신축된 건물로, 제시된 주변 시세 사례(1991년~2004년 건축)와 건축 연식이 크게 차이나므로 직접적인 비교에는 한계가 있음. 신축 건물임을 감안할 때, 시세는 제시된 사례보다 높을 것으로 예상됨.

본건의 감정가는 196,000,000원으로, 신축임을 고려하면 합리적인 수준으로 판단되나, 제시된 시세 사례와는 큰 괴리가 있음.

4.2. 시세 추이 및 전망

인천 미추홀구 용현동 일대는 지속적인 개발 및 정비 사업 진행 가능성이 있는 지역임.

최근 거래 사례들이 2026년 5월에 집중되어 있어 단기 시세 변동은 크지 않을 것으로 보이나, 향후 지역 개발 계획 및 주택 공급 상황에 따라 변동성이 있을 수 있음.

본건과 같이 신축급 다세대주택은 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

주거지대로서 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

5.2. 교육시설

인천기계공업고등학교 인근에 위치함.

주변 초, 중, 고등학교 및 유치원 등 교육시설 정보는 별도 확인 필요.

5.3. 주거 환경

오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역임.

건물 내 승강기, 난방, 위생, 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

현재까지 파악된 권리관계상 인수되는 특별한 권리는 없으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동이 발생할 수 있으므로 권리분석을 철저히 해야 함.

6.2. 물건 자체 리스크

임대 관계가 미상으로, 내부 상태 및 점유 여부 확인이 필요함. 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았음. 그러나 주변 지역 개발 계획 및 용도지역(준주거지역, 지구단위계획구역) 등에 따른 향후 개발 가능성을 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 신축(2023년 준공) 다세대주택으로, 건물 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상됨.

권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있음.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 건물임을 감안하면 합리적일 수 있음. 다만, 제시된 주변 실거래가와 큰 괴리가 있으므로, 보수적인 시세 분석이 필요함.

신축 건물의 희소성과 도심 생활권의 이점을 고려할 때, 시세 반영 및 시세 상승 잠재력은 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물로 상품성이 우수함.

* 인천 미추홀구의 지속적인 도시 개발 잠재력.

* 명확한 권리관계와 적은 인수 부담 (인수 보증금 0원).

* 준주거지역에 위치하여 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원임.

제시된 주변 거래 사례(2026년 5월)의 평균 시세는 평당 약 571만원이며, 이를 본건 면적(16.99평)에 적용 시 예상 시세는 약 97,070,000원 수준으로 산출됨.

그러나 본건은 2023년 준공된 신축 건물로, 제시된 주변 시세 사례(1991년~2004년 건축)보다 건축 연식이 크게 앞서므로, 직접적인 비교는 어려움. 신축 프리미엄을 고려하면 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세 형성 가능성이 있음.

총 채무액(2,144,000,000원) 대비 감정가(196,000,000원)가 낮은 점, 임의경매로 진행되는 점 등을 고려할 때, 유찰 가능성도 존재함.

안정적인 투자를 위해서는 보수적인 접근이 필요하며, 본건의 감정가 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 137,200,000원 ~ 156,800,000원 범위 내에서 권리관계, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 추천함.

(참고: 입찰가는 반드시 현장 조사 및 추가 시세 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.