나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510829 [5] 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치하는 유희
주택 2층 201호외 7개호로서 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로
서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건(기호1~8)까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호외 7개호수로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 하이샛시 창호 등임.

이용상태

본건(기호1.~ 8)은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약5미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510829 (5)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 117-3 유희주택 4층401호 (신 주소: 인천광역시 미추홀구 수봉남로6번길 146)

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

토지지분: 28.82㎡ (약 8.72평)

건물면적: 56.17㎡ (약 17.00평)

건물지분: 56.17㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 인천기계공업고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 등고 평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

등기구분: 갑1, 접수일자: 2023-06-05, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 서유희

등기구분: 을1, 접수일자: 2023-10-23, 권리종류: 근저당, 권리자: 정서진새마을금고, 권리금액: 1,644,000,000원, 비고: 말소기준권리

등기구분: 갑2, 접수일자: 2024-10-25, 권리종류: 가압류, 권리자: 계양새마을금고, 권리금액: 500,000,000원

등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-07-22, 권리종류: 임의경매, 권리자: 정서진새마을금고, 권리금액: 1,463,498,740원

등기구분: 갑4, 접수일자: 2026-01-30, 권리종류: 압류, 권리자: 남동세무서장

말소기준권리는 을1 근저당(정서진새마을금고)이며, 해당 권리를 포함한 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다.

등기부채권 총액은 2,144,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대관계가 미상이므로 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 지역의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

인천기계공업고등학교 인근으로, 주변에는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하여 주거 상권으로서의 특징을 보입니다.

토지이용계획상 준주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도에 적합한 지역입니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본 건은 4층에 위치합니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

주변 주거 환경으로 인해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 2,144,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 비록 매각으로 소멸되는 권리들이지만, 이는 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 주변 환경 또한 무난한 수준입니다.

권리관계는 복잡했으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 권리상의 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 임대관계 미상이라는 점은 명확한 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 희소성과 장점을 가지고 있습니다.

주거지로서의 안정적인 수요가 예상되는 지역입니다.

명확한 말소기준권리가 존재하며, 매각으로 인해 모든 부담이 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 196,000,000원입니다.

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 다세대주택의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 6,000만원에서 11,000만원 수준의 거래 사례가 있습니다.

그러나 본 건은 2023년 준공된 신축 건물로서, 제시된 주변 시세는 건축 연차가 오래된 건물들의 거래 사례이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 신축 건물의 가치는 연식 오래된 건물보다 높게 평가될 수 있습니다.

감정평가액이 본 건물의 신축 연도를 고려한 현재 가치를 반영한 것으로 판단되며, 통상적인 경매 낙찰가율 80~90% 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 176,400,000원으로 제안합니다.

이는 본 건의 신축 가치와 현 시장 상황을 종합적으로 고려한 잠정적 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.