나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50844 [1] 전라남도 순천시 석현동 7 205동 1층101호 아파트 경매
전남광주통합특별시 순천시 환선로 132 주공아파트 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경50844(순천지원 경매1계). 감정가 80,000,000원, 최저가 56,000,000원. 매각기일은 2026-11-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2026 타경 50844 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 석현동 7 205동 1층101호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 순천시 환선로 132 주공아파트 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.11.23 |
| 관할법원 | 순천지원 경매1계 ((061) 729-5321(구내:5321)) |
| 이용제한 | (저촉)절대보호구역, 상대보호구역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, (저촉)소로2류(폭 8m~10m), 제2종일반주거지역, (저촉)중로2류(폭 15m~20m), (저촉)상대보호구역 |
면적
| 토지면적 | 69.28㎡ (20.96평) |
|---|---|
| 건물면적 | 42.74㎡ (12.93평) |
금액
| 감정가 | 80,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 56,000,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 5,600,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.10.12 | 80,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.23 | 56,000,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.06.30
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건 아파트는 전라남도 순천시 석현동 소재 삼산초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 등으로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통상황
- 본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물의 구조
- 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 101호(남동향, 계단식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창
- 이용상태
- 아파트입니다.
- 설비내역
- 일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러 설치되어 있습니다.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 장방형의 평지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.
- 인접 도로상태등
- 본건 아파트단지 서측과 북축, 남측으로 왕복 2차로에 접하고 서측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 본건 아파트부지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.
- 공부와의 차이
- 없습니다.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- --
물건 비고
주택임차권등기(2024.02.01. 제3580호) 말소동의서 있음
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 순천지원 2026타경50844 (1)
소재지: 전라남도 순천시 석현동 7 205동 1층101호
용도: 아파트
감정가: 80,000,000원
토지면적: 69.28㎡ (약 20.96평)
건물면적: 42.74㎡ (약 12.93평)
매각대상: 토지/건물 일괄 매각
경매구분: 부동산 강제경매
2. 입지조건
본건은 전라남도 순천시 석현동에 위치하며, 삼산초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.
주변은 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.
단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.
본건 아파트단지는 서측, 북측, 남측으로 왕복 2차로에 접하고 있으며, 서측 도로를 통해 차량 출입이 편리합니다.
토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로2류 저촉 지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.
삼산초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 순천향림중학교 등 교육 시설과도 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.
주변에 마트, 병원 등 편의시설이 소재하여 생활 인프라 또한 양호한 것으로 파악됩니다.
주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.
3. 권리분석
말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기(2026.06.22.)
매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.
인수되는 권리: 없음.
임차인 현황:
* 오윤택
보증금: 35,000,000원
차임: 0원
전입일자(사업일자): 2023-12-11
확정일자: 2023-12-11
배당신고일자: 2026-07-14
대항력: 있음
권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 입찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 잔존 보증금 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
* 한국토지주택공사 (LH)
보증금: 33,000,000원
차임: 0원
전입일자(사업일자): 2019-12-10
확정일자: 2019-11-26
배당신고일자: 2024-02-01
대항력: 없음
권리분석: 대항력은 없으나, 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 말소 예정이나, 서울보증보험 주식회사로부터 제출된 확약서에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.
등기부 요약:
* 소유권: 권오경, 권미진, 권혁균 순으로 이전되었습니다.
* 을3: 한국토지주택공사 주택임차권 (33,000,000원, 2024-02-01 등기, 말소 예정).
* 갑8: 서울보증보험 강제경매 (34,297,396원, 2026-06-22 접수, 말소기준권리).
4. 상권분석
본 물건이 위치한 석현동 일대는 아파트, 단독주택, 상가 등이 어우러진 주택가 지역입니다.
인근에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 수준입니다.
지역적으로는 구도심에 해당하나, 순천대학교 상권과도 인접하여 유동인구가 일정 수준 유지될 것으로 보입니다.
5. 생활정보
교육: 본건 아파트 단지에서 도보로 통학 가능한 거리에 삼산초등학교가 위치해 있으며, 순천향림중학교 등 중학교 또한 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.
교통: 단지 주변으로 시내버스 노선이 다수 운행 중이며, 차량 이용 시 순천IC, 중앙로 등을 통해 순천 시내 및 인근 지역(광양, 여수)으로의 접근성이 용이합니다.
편의시설: 인근 상가를 통해 생필품 구매, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.
자연환경: 동천천변공원과 봉화산이 인접해 있어 쾌적한 자연 친화적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
선순위 임차인 '오윤택': 대항력이 있는 임차인으로, 경매 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 잔존 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 이는 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 리스크 요소입니다.
SGI 인수조건 변경 및 확약서 제출: 한국토지주택공사(LH)의 임차권등기 말소와 관련하여 SGI(서울보증보험)의 조건 변경 및 확약서가 제출된 점은 절차의 복잡성을 시사하며, 세부적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 순천시 석현동에 위치한 아파트로, 우수한 교육 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가 8천만원 대비 시세 조사를 통해 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.
권리분석상, 한국토지주택공사(LH) 임차인의 보증금 관련 문제는 SGI의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 부담이 없는 것으로 정리되었습니다.
그러나 대항력을 갖춘 임차인 '오윤택'의 보증금 35,000,000원 전액이 낙찰가에서 배당되지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 오윤택 임차인의 권리 관계 및 배당 가능 금액을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.
8. 투자 포인트
입지: 삼산초등학교 및 순천대학교와 인접하여 교육 및 상권 이용이 편리하며, 동천, 봉화산 등 자연환경을 가까이 누릴 수 있습니다.
가격: 감정가 8천만원으로, 인근 시세 대비 비교적 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.
명도: LH 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 오윤택 임차인과의 명도 협상에 집중할 경우 상대적으로 명도 부담을 줄일 수 있습니다.
9. 예상 입찰가
정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 비용 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 상세한 시장 조사가 필수적입니다.
본 물건의 감정가는 80,000,000원이며, 권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.
다만, 대항력 있는 임차인 오윤택의 보증금 35,000,000원을 잠재적 인수 가능액으로 고려해야 합니다. 따라서, 주변 시세 및 해당 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 분석하여, 낙찰 후에도 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보
사건번호: 순천지원 2026타경50844 (1)
소재지: 전라남도 순천시 석현동 7 205동 1층101호
용도: 아파트
감정가: 80,000,000원
토지면적: 69.28㎡ (약 20.96평)
건물면적: 42.74㎡ (약 12.93평)
매각대상: 토지/건물 일괄 매각
경매구분: 부동산 강제경매
2. 입지조건
본건은 전라남도 순천시 석현동에 위치하며, 삼산초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.
주변은 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.
단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.
본건 아파트단지는 서측, 북측, 남측으로 왕복 2차로에 접하고 있으며, 서측 도로를 통해 차량 출입이 편리합니다.
토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로2류 저촉 지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.
삼산초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 순천향림중학교 등 교육 시설과도 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.
주변에 마트, 병원 등 편의시설이 소재하여 생활 인프라 또한 양호한 것으로 파악됩니다.
주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.
3. 권리분석
말소기준권리: 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기(2026.06.22.)
매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.
인수되는 권리: 없음.
임차인 현황:
* 오윤택
보증금: 35,000,000원
차임: 0원
전입일자(사업일자): 2023-12-11
확정일자: 2023-12-11
배당신고일자: 2026-07-14
대항력: 있음
권리분석: 대항력 있는 임차인으로, 입찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 잔존 보증금 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
* 한국토지주택공사 (LH)
보증금: 33,000,000원
차임: 0원
전입일자(사업일자): 2019-12-10
확정일자: 2019-11-26
배당신고일자: 2024-02-01
대항력: 없음
권리분석: 대항력은 없으나, 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권은 말소 예정이나, 서울보증보험 주식회사로부터 제출된 확약서에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.
등기부 요약:
* 소유권: 권오경, 권미진, 권혁균 순으로 이전되었습니다.
* 을3: 한국토지주택공사 주택임차권 (33,000,000원, 2024-02-01 등기, 말소 예정).
* 갑8: 서울보증보험 강제경매 (34,297,396원, 2026-06-22 접수, 말소기준권리).
4. 상권분석
본 물건이 위치한 석현동 일대는 아파트, 단독주택, 상가 등이 어우러진 주택가 지역입니다.
인근에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 수준입니다.
지역적으로는 구도심에 해당하나, 순천대학교 상권과도 인접하여 유동인구가 일정 수준 유지될 것으로 보입니다.
5. 생활정보
교육: 본건 아파트 단지에서 도보로 통학 가능한 거리에 삼산초등학교가 위치해 있으며, 순천향림중학교 등 중학교 또한 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.
교통: 단지 주변으로 시내버스 노선이 다수 운행 중이며, 차량 이용 시 순천IC, 중앙로 등을 통해 순천 시내 및 인근 지역(광양, 여수)으로의 접근성이 용이합니다.
편의시설: 인근 상가를 통해 생필품 구매, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.
자연환경: 동천천변공원과 봉화산이 인접해 있어 쾌적한 자연 친화적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
선순위 임차인 '오윤택': 대항력이 있는 임차인으로, 경매 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 잔존 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 이는 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 리스크 요소입니다.
SGI 인수조건 변경 및 확약서 제출: 한국토지주택공사(LH)의 임차권등기 말소와 관련하여 SGI(서울보증보험)의 조건 변경 및 확약서가 제출된 점은 절차의 복잡성을 시사하며, 세부적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 순천시 석현동에 위치한 아파트로, 우수한 교육 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가 8천만원 대비 시세 조사를 통해 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.
권리분석상, 한국토지주택공사(LH) 임차인의 보증금 관련 문제는 SGI의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 부담이 없는 것으로 정리되었습니다.
그러나 대항력을 갖춘 임차인 '오윤택'의 보증금 35,000,000원 전액이 낙찰가에서 배당되지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 오윤택 임차인의 권리 관계 및 배당 가능 금액을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.
8. 투자 포인트
입지: 삼산초등학교 및 순천대학교와 인접하여 교육 및 상권 이용이 편리하며, 동천, 봉화산 등 자연환경을 가까이 누릴 수 있습니다.
가격: 감정가 8천만원으로, 인근 시세 대비 비교적 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.
명도: LH 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 오윤택 임차인과의 명도 협상에 집중할 경우 상대적으로 명도 부담을 줄일 수 있습니다.
9. 예상 입찰가
정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 비용 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 상세한 시장 조사가 필수적입니다.
본 물건의 감정가는 80,000,000원이며, 권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.
다만, 대항력 있는 임차인 오윤택의 보증금 35,000,000원을 잠재적 인수 가능액으로 고려해야 합니다. 따라서, 주변 시세 및 해당 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 분석하여, 낙찰 후에도 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.