나이스옥션 법원경매 순천 2026타경207 [1] 전라남도 여수시 미평동 488-1 귀인아파트 303동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 미평동 소재 「미평초등학교」북동측 인근에 위치한 귀인 아파트 제303동 제2층 제205호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물, 주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 제303동 제2층 제205호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 남측으로 각각 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경207 (1)

소재지: 전라남도 여수시 미평동 488-1 귀인아파트 303동 2층205호

용도: 아파트

감정가: 69,000,000원

토지면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

토지 지분: 49.9059㎡ (약 15.10평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) (전용면적)

건물 지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

분양면적: 제공 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 국OOO (국민은행)

인수 보증금 합계: 0원

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 미평동에 위치한 귀인아파트 303동 2층 205호입니다.

단지는 미평초등학교 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건물, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 지역의 특성을 보입니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 서측 및 남측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

주변에 미평초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 미평공원 등 녹지 공간과의 접근성도 좋습니다.

현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설이나 심각한 갈등 유발 시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 국민은행입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 내역과 함께 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

말소기준권리인 2021년 11월 22일자 국민은행의 가압류(갑3)를 기준으로, 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

구체적으로 2022년 4월 22일자 롯데카드 가압류(갑4), 2022년 5월 26일자 서민금융진흥원 가압류(갑5), 2026년 6월 19일자 국민은행의 본압류(갑8), 2026년 9월 4일자 비엔케이캐피탈 가압류(갑9)는 모두 말소 처리될 예정입니다.

이에 따라 낙찰자는 인수하게 되는 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 55,508,388원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계는 미상임으로 기재되어 있어 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 미평동은 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 미평초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 학군이 밀집해 있어 학생들을 중심으로 한 소비 활동이 예상됩니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동은 이루어지고 있습니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 대규모 상업 시설이나 특화된 상권보다는 주거 밀집 지역의 생활 편의를 지원하는 수준으로 분석됩니다.

전반적으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 미평초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

교통편으로는 단지 인근에 버스정류장이 있어 시내 접근성이 양호합니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 쇼핑 및 금융 이용이 가능할 것으로 보입니다.

미평공원 등이 인근에 있어 여가 활동 및 산책 공간으로 활용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부상 인수되는 보증금은 없으나, '임대관계는 미상임'이라는 정보는 주목할 필요가 있습니다.

보증금이 0원이라 하더라도, 실제 거주 중인 임차인이 존재하며 대항력이 있는 경우 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서 현장 방문을 통한 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다.

본 건은 아파트로, 공동주택인 만큼 관리비 미납 등의 문제가 있을 수 있습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항에 대한 별도 언급은 없으나, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 체납 관리비 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 미평동에 위치한 아파트로, 미평초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

건축된 지 30년 이상 되었으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며 일반적인 설비가 갖추어져 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대 관계가 불명확한 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

주변 시세 및 낙찰가율 등을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미평초등학교 등 교육 시설 인접으로 인한 실수요자 선호도 기대

* 주거 편의시설 및 교통 여건 양호

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 부담이 적음

* 기존 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 69,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 경매 시장 동향, 권리 분석 결과, 명도 가능성 및 소요 예상 기간, 그리고 입찰자의 자금 계획 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, '임대관계 미상'으로 인한 잠재적 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

입찰 전, 주변 시세 및 본건의 정확한 상태를 파악하기 위한 현장 조사를 반드시 수행하시기 바랍니다.

최근 미평동 아파트 시세는 면적 및 단지에 따라 다양하게 형성되어 있으며, 59.97㎡(전용면적) 기준 2024년 6월 실거래가 사례 중 5,000만원에서 13,500만원까지 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.