나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31927 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제17층 제1702호로서 주위는 오피스텔, 단독주택, 소매점, 음식점, 숙박시설 등 각종 규모의 상업용 건부지 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제17층 제1702호로서, 외벽 : 석재붙임, 벽돌쌓기, 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 몰딩 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 지하주차장설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로2류, 남동측으로 중로2류, 남서측으로 소로2류 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31927 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

보고서 작성일: 2026-10-07

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1702호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제17층 제1702호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

전용 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

분양 면적: (오피스텔의 경우 일반적으로 전용면적과 일치합니다.)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 212,000,000원 (2억 1천 2백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제17층 제1702호입니다.

주위는 오피스텔, 단독주택, 소매점, 음식점, 숙박시설 등 각종 규모의 상업용 건물과 주거용 건부지가 형성된 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 편의성

본 건물 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로 대로2류, 남동측으로 중로2류, 남서측으로 소로2류 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본건 건물등기부상 소유권보존 등기일은 2022-09-16이며, 이후 다수의 권리 설정 및 변경, 말소 이력이 확인됩니다.

등기부상 최선순위 권리는 2022-09-16 접수된 우리은행 근저당권(56,520,000원)으로, 해당 권리를 기준으로 대부분의 후순위 권리들이 말소되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 173,300,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-20

확정일자: 2023-06-05

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 전액이 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2022-09-16 접수 우리은행 근저당권 (56,520,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을4(주택임차권), 갑2(가압류), 갑3(가압류), 갑4(가압류), 갑5(강제경매)

매각으로 인해 인수되는 권리: 없음

주의 문구: 임차인 정보상 '대항력 없음'으로 분류되어 있으며, 등기부상 '말소' 처리되었으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액: 2,044,242,214원 (20억 4천 4백 2십 4만원)

이는 경매 절차에서 본건 매각을 통해 전부 또는 일부 변제될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 광주역 인근의 상업지역에 위치하여 오피스텔, 소매점, 음식점, 숙박시설 등 다양한 상업용 건물이 밀집해 있습니다.

광주역이라는 교통의 요지 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 잠재적 임대 수익

현재 오피스텔로 이용 중이며, 주변 시세 및 임대 현황을 바탕으로 공실 위험 없이 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

현재 광주역 한국아델리움 오피스텔의 유사 면적(약 50㎡) 시세는 매매가 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 수준이며, 월세는 보증금 1,000만원에 월 60만원 ~ 100만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 광주역 (도보 접근 가능)

* 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원 등 (상업지구 내 밀집)

* (추가 검색 결과, 광주역 주변에는 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.)

5.2. 교육 및 의료 시설

(본건 주변 지역에는 다수의 학교와 병원이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

등기부상 다수의 가압류 및 강제경매가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소 예정입니다. 따라서 법적인 권리 관계 자체는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

6.2. 공실 위험

광주역 인근 상업지구의 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 신축 오피스텔 공급 현황 및 지역 경제 상황에 따라 공실률 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

(외부 지도 및 검색 결과, 광주역 한국아델리움 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않습니다.)

6.4. 기타

감정평가서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 라는 언급이 있으나, 일반적인 오피스텔 등기부상 확인되지 않으며, 실제 인수되는 권리가 있는지 경매 진행 과정에서 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역세권의 우수한 입지조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 복잡해 보였으나, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 법적 하자는 없는 물건으로 판단됩니다.

다만, '지상권' 관련 언급은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 상권 내 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 우수한 입지

* 편리한 교통 및 주변 상업시설 접근성

* 법적 권리 관계 명확 (대부분 말소 예정)

* 안정적인 임대 수익 기대 (오피스텔)

* 주변 혐오시설 부재 (외부 검색 결과)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 법원 감정가, 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가: 212,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

본 건의 감정가는 2억 1천 2백만원으로, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률을 고려할 때 시장 적정가 범위 내에 있습니다.

현재 시세 및 입찰 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 이하의 입찰가도 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원

최종 입찰가 결정 시에는 최근 3개월 내 유사 면적/층수의 실거래가 확인, 주변 공인중개사무소의 임대 시세(보증금, 월세) 확인, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경 재확인, 예상 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31927 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

보고서 작성일: 2026-10-07

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1702호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제17층 제1702호

용도: 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

전용 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

분양 면적: (오피스텔의 경우 일반적으로 전용면적과 일치합니다.)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 212,000,000원 (2억 1천 2백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제17층 제1702호입니다.

주위는 오피스텔, 단독주택, 소매점, 음식점, 숙박시설 등 각종 규모의 상업용 건물과 주거용 건부지가 형성된 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통 편의성

본 건물 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로 대로2류, 남동측으로 중로2류, 남서측으로 소로2류 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본건 건물등기부상 소유권보존 등기일은 2022-09-16이며, 이후 다수의 권리 설정 및 변경, 말소 이력이 확인됩니다.

등기부상 최선순위 권리는 2022-09-16 접수된 우리은행 근저당권(56,520,000원)으로, 해당 권리를 기준으로 대부분의 후순위 권리들이 말소되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 173,300,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-20

확정일자: 2023-06-05

배당신고일자: 2025-03-06

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 전액이 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2022-09-16 접수 우리은행 근저당권 (56,520,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을4(주택임차권), 갑2(가압류), 갑3(가압류), 갑4(가압류), 갑5(강제경매)

매각으로 인해 인수되는 권리: 없음

주의 문구: 임차인 정보상 '대항력 없음'으로 분류되어 있으며, 등기부상 '말소' 처리되었으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액: 2,044,242,214원 (20억 4천 4백 2십 4만원)

이는 경매 절차에서 본건 매각을 통해 전부 또는 일부 변제될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 광주역 인근의 상업지역에 위치하여 오피스텔, 소매점, 음식점, 숙박시설 등 다양한 상업용 건물이 밀집해 있습니다.

광주역이라는 교통의 요지 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 잠재적 임대 수익

현재 오피스텔로 이용 중이며, 주변 시세 및 임대 현황을 바탕으로 공실 위험 없이 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

현재 광주역 한국아델리움 오피스텔의 유사 면적(약 50㎡) 시세는 매매가 1억 8천만원 ~ 2억 3천만원 수준이며, 월세는 보증금 1,000만원에 월 60만원 ~ 100만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 광주역 (도보 접근 가능)

* 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원 등 (상업지구 내 밀집)

* (추가 검색 결과, 광주역 주변에는 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.)

5.2. 교육 및 의료 시설

(본건 주변 지역에는 다수의 학교와 병원이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

등기부상 다수의 가압류 및 강제경매가 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소 예정입니다. 따라서 법적인 권리 관계 자체는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

6.2. 공실 위험

광주역 인근 상업지구의 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 신축 오피스텔 공급 현황 및 지역 경제 상황에 따라 공실률 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

(외부 지도 및 검색 결과, 광주역 한국아델리움 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않습니다.)

6.4. 기타

감정평가서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 라는 언급이 있으나, 일반적인 오피스텔 등기부상 확인되지 않으며, 실제 인수되는 권리가 있는지 경매 진행 과정에서 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역세권의 우수한 입지조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 복잡해 보였으나, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 법적 하자는 없는 물건으로 판단됩니다.

다만, '지상권' 관련 언급은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 상권 내 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 우수한 입지

* 편리한 교통 및 주변 상업시설 접근성

* 법적 권리 관계 명확 (대부분 말소 예정)

* 안정적인 임대 수익 기대 (오피스텔)

* 주변 혐오시설 부재 (외부 검색 결과)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 법원 감정가, 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가: 212,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

본 건의 감정가는 2억 1천 2백만원으로, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률을 고려할 때 시장 적정가 범위 내에 있습니다.

현재 시세 및 입찰 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 이하의 입찰가도 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원

최종 입찰가 결정 시에는 최근 3개월 내 유사 면적/층수의 실거래가 확인, 주변 공인중개사무소의 임대 시세(보증금, 월세) 확인, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경 재확인, 예상 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.