나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10941 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 392-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2026.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재'범서중학교' 남측 인근에 위치하는 단독주택으로서 주위는 단독주택, 다세대주택등이 혼재하는 일반주택가입니다.

교통상황

본건 까지 차량출입이 가능하며 대중교통사정도 보통정도임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 평탄하나 주위지세는 남향 완경사지대로 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭약8m의 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구영지구), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬라브지붕 2층 단독주택으로 외벽:오지타일붙임, 내벽: 벽지도배, 일부타일 창호:삿시2중창임.

이용상태

1층은 차고지, 2층은 단독주택, 부속건물은 화장실로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 도시가스난방임.

부합물 및 종물

㉠ 강판구조 창고(2층) 약12.4㎡이 소재하나 종물로서 별영향이 없겠음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 392-16에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 울산지방법원 2026타경10941 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 407,469,900원입니다.

토지는 148.90㎡ (약 45.04평)이며, 건물 면적은 99.82㎡ (약 30.20평)입니다.

건물에는 약 12.40㎡ (약 3.75평)의 제시외 건물(창고)이 포함되어 있으며, 토지와 건물을 일괄매각합니다.

채권자는 박OO입니다.

주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각입니다.

1.1. 1.건축물 정보

건축물대장상 주용도는 단독주택이며, 주요 구조는 조적조에 슬라브 지붕 형태입니다.

건물의 사용승인일은 1997년 10월 13일로, 약 29년 경과된 건물입니다.

내부 구성은 1층은 차고, 2층은 주택으로 이용 중이며, 별도의 부속 건물(화장실) 및 제시외 건물(강판구조 창고)이 소재합니다.

설비로는 급배수 및 도시가스 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 '범서중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 일반 주택가로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

물건지 남측으로는 폭 약 8m의 소로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 3.토지 특성

토지는 세장형으로 평탄한 지형이나, 주위 지세는 남향 완경사 지대입니다. 단독주택 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구영지구)으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 10일 접수된 박서빈의 가압류(갑3)입니다.

이 외 다수의 가압류, 근저당, 강제경매 개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 487,405,256원입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

등기부상 '말소: 인수' 표기된 권리는 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으며, 임차인 정보는 미상입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권 특성

본 건은 주거 지역에 위치하여, 주변에는 주로 단독주택과 다세대주택이 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.입지적 장점

'범서중학교'가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 있습니다.

주택가로서 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육 및 편의시설

* 교육: 범서중학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다. (상대보호구역 지정)

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

* 생활 편의: 주변 주택가에 형성된 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 노후화

건축된 지 약 29년이 경과함에 따라, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.제시외 건물

건물감정평가요항표상 약 12.40㎡의 강판구조 창고가 부합물 및 종물로 언급되어 있습니다. 법적으로 별도 분쟁의 소지는 없어 보이나, 현장 확인 및 관계 법령 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 3.지역 개발 관련

구영지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 긍정적 또는 부정적 영향 모두 가능하므로 추후 모니터링이 필요합니다.

1.6. 4.혐오시설

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주의: 본 분석은 제공된 정보에 기반하며, 실제 현장 조사 시에는 더 세부적인 확인이 필요합니다.)

1.7. 종합 의견

본 울산지방법원 2026타경10941 (1) 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리에 위치한 단독주택입니다.

주변 환경은 조용한 주택가로, 학교와 근린시설 이용이 편리합니다.

권리 분석상 인수되는 권리 없이 모두 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

건축 연차가 있어 일부 수리 및 관리가 필요할 수 있으나, 넓은 토지 면적과 일괄매각 대상인 점은 장점입니다.

감정가 407,469,900원 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교가 인접하고 주택가 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 넓은 토지 가치: 148.90㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 가치를 높입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

주변의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택(골든빌라, 금강빌라다동 등)은 2026년 1월~5월 거래 기준으로 전용면적 약 75~83㎡(약 22.7~25평)의 물건이 1억 850만원 ~ 1억 2,450만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 평당 약 474만원 ~ 498만원 수준입니다.

그러나 본건은 단독주택으로, 다세대 주택과는 토지 가치, 독립성 등에서 차이가 있습니다. 본건의 토지 면적은 148.90㎡ (약 45.04평)으로, 다세대 주택의 토지 지분 면적보다 훨씬 넓습니다.

따라서, 주변 다세대 주택의 시세만으로는 본 건의 정확한 시세를 산정하기 어렵습니다. 본 건의 감정가는 407,469,900원으로, 토지 면적과 건물 가치, 그리고 제시외 건물을 종합적으로 고려한 가격으로 판단됩니다.

일반적으로 경매 물건의 감정가는 시세의 70~80% 선에서 결정되는 경향이 있습니다. 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 407,469,900원의 80%는 약 325,975,920원이며, 90%는 약 366,722,910원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 3억 2천 6백만원에서 3억 7천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 3억 3천만원 ~ 3억 7천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.