나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3789 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 146-7 서재우방타운 103동 16층1610호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 '서재중학교' 북동측 인근에 위치하는 '서재우방 타운' 제103동 제16층 제1610호 단위세대로서, 부근일대는 대단위아파트단지, 주택, 각종 근린 생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 버스승강장이 있고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트조 평스라브지붕 19층건 중 제16층 제1610호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 알루미늄새시 유리창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 12미터, 서측 및 북측으로 폭 약 8미터, 동측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-07-10)(도림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서재중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임, 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3789 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 146-7 서재우방타운 103동 16층 1610호

* 용도: 아파트

* 감정가: 110,000,000원

* 건물 면적: 59.91㎡ (약 18.14평)

* 토지 면적: 38.96㎡ (약 11.78평)

* 집합건물 전용 면적: 59.91㎡

* 건축년도: 2002년

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유아이유동화전문

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 대구광역시 달성군 다사읍 서재리에 위치하며, '서재중학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 주택가, 다양한 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 시내외 이동이 수월합니다.

* 주변 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이 놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. 주변에서 별도의 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 4일 접수된 우리은행 근저당 (을5)으로, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 기록: 갑2, 갑3, 갑4 (최근 오일석으로 2020년 5월 4일 매매 등기)

* 근저당: 우리은행 (을5, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사 우리카드 (갑7, 말소), 서민금융진흥원 (갑8, 말소)

* 임의경매개시결정: 유더블유아이유동화전문 (갑9, 말소)

* 총 등기부 채권액: 103,628,828원

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 등 구체적인 사항은 별도 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주거단지 중심: 본건이 위치한 서재우방타운은 대규모 아파트 단지로, 주변에 각종 편의시설과 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 생활 편의: 마트, 병원, 은행 등 필수적인 근린생활시설 이용이 편리하며, 학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 개요: 서재우방타운은 2002년 9월 7일에 사용 승인된 아파트로, 총 3개 동, 520세대로 구성되어 있습니다. 본 건은 103동 16층 1610호이며, 최고 19층 건물입니다.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조로, 개별난방(도시가스) 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용 면적: 59.91㎡ (약 18.14평)

* 토지 지분 면적: 38.96㎡ (약 11.78평)

* 주차: 총 525대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 주차 공간은 201대, 지상 주차 공간은 324대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 문제 또는 예상치 못한 임차인의 권리 주장이 발생할 수 있습니다. 이는 철저한 현장 조사 및 임장 활동을 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

* 유동화 물건: 채권 매입을 통한 경매로, 일반 경매보다 절차가 복잡할 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 말소 기준 권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 명확한 권리 승계 대상은 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달성군 내 주요 아파트 단지에 위치하고 있으며, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 철저한 사전 조사를 통해 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서재중학교 인근의 개발된 아파트 단지로, 생활 인프라가 풍부합니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지의 일원으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적 59.91㎡): 2026년 6월 25일 144,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적 78.15㎡): 2026년 5월 15일 140,000,000원

* 권리 분석상 인수되는 부담금 없음 (임차인 인수 보증금 0원).

* 본 건과 동일 면적(59.91㎡)의 최근 매매가가 144,000,000원으로 형성되어 있습니다. 감정가(110,000,000원)와 시세의 차이가 상당하므로, 경쟁이 예상됩니다.

* 임차인 관계 미상 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하되 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본인이 판단하는 최적 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.