나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50696 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 ‘용암초등학교’ 동측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 본건의 주변은 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설, 저층의 주택가 들이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 용이하며, 인접한 위치에 지하철역(용암주공아파트)가 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 피씨조 평스라브 15층 아파트로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지, 티일 창호: 샷시 2중창호 바닥: 장판 및 타일

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비 , 승강기설비 , 화재탐지 및 경보설비 , 소화전설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 , 아파트 건부지로 이용중임 .

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 4 차선 포장도로와 각각 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m) , 지구단위계획구역(용암1택지개발지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원봉중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청석고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.07.16자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1. 1.

사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50696 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 13층1306호

용도: 아파트

감정가: 104,700,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1. 2.

부동산 현황

아파트명: 청주 용암 주공 1단지 아파트

건축년도: 1994년 11월 (사용승인일 1994.11.01)

구조: 철근콘크리트 피씨조 평스라브 15층 아파트

본건 층수: 13층 / 총 15층

면적

토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

건물면적 (전용면적): 49.80㎡ (약 15.06평)

2. 입지조건

2. 1.

주변 환경 및 교통

주변 환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 ‘용암초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설, 저층 주택가 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황: 일반 차량에 의한 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. (인접 위치에 지하철역 언급됨)

도로상태: 본건은 남서측 및 북서측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 4차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2. 2.

토지 이용 계획

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지 (공동주택용지), 지구단위계획구역 (용암1택지개발지구)입니다.

제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 (용암초등학교, 용암중학교, 원봉중학교, 청석고등학교 인접) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3. 1.

말소 기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 압류 (익산시, 2023.09.20) 또는 강제경매 (서울보증보험, 2026.06.23)로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3. 2.

임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (마스킹: 토지주택공사 )

* 보증금: 68,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2020년 01월 07일

* 확정일자: 2019년 12월 05일

* 배당신고일자: 2024년 05월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사(SGI)로부터 2026년 07월 16일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없으며, 임차권 등기가 말소될 수 있음을 의미합니다.

3. 3.

특이사항 및 주의사항

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위 임차권 (단, 대항력 없음)

주의사항: 상기 임차인의 확약서 내용과 관련하여, 매수인은 임차인의 권리 관계를 명확히 인지하고 진행해야 합니다. SGI 인수 조건 변경의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 용암동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5. 1.

주거 및 편의시설

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차: 아파트 단지 내 총 500대 주차 가능합니다. (지상 3대, 지하 16대, 기타 489대)

생활 편의: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 소재하여 생활이 편리합니다.

5. 2.

교육시설

단지 인근에 용암초등학교, 용암중학교, 원봉중학교, 청석고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가 대비 시세 괴리: 본건의 감정가는 104,700,000원이지만, 최근 유사 면적 아파트 실거래가 최고 77,500,000원과 비교할 때 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

임차인 관련 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 법적 효력 및 실제 집행 과정을 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.

SGI 인수조건 변경: SGI 관련 인수 조건 변경의 구체적인 내용과 이것이 매수인에게 미칠 수 있는 잠재적 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하고, SGI의 확약서를 통해 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 강제경매 물건입니다. 충청북도 청주시 상당구 용암동의 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 학교, 공원, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이를 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담이 적습니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가와 실제 시장 가치 간의 차이를 활용한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 임대차 시세를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 78,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 추정됩니다. 가장 최근 거래된 8층의 실거래가 77,500,000원과, 본건과 동일한 13층의 임대차 보증금 78,000,000원을 종합적으로 판단하였습니다.

감정가 104,700,000원 대비 상당한 할인율을 적용하여, 예상 입찰가는 79,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.