나이스옥션 법원경매 부천 2026타경247 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 390-8 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 송내동 소재 "송일초등학교" 동측에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 중동역(1호선) 등이 소재하는 바, 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 4층 제402호로서, (사용승인일:1996.06.22) 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 가축사육제한구역( 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원 청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송일초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~20 26.8.25.))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경247 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 390-8, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

건물면적: 39.71㎡ (약 12.01평)

토지면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물 사용승인일: 1996년 06월 22일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 예OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 송내동 소재 "송일초등학교" 동측에 위치합니다.

주변은 동유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 1호선 중동역이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 03월 15일 접수된 예스파이낸스대부주식회사 근저당권(을7)입니다.

등기부 채권 총액은 82,500,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 특별히 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 거래된 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 2012년 건축, 72.14㎡(약 21.8평) 면적의 송원씨티홈은 2026년 7월 16일에 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,191만원)

- 2000년 건축, 56.9㎡(약 17.2평) 면적의 한마음아트빌(B동)은 2026년 7월 6일에 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 901만원)

- 2021년 건축, 30.58㎡(약 9.2평) 면적의 에젤리움은 2026년 7월 6일에 270,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,917만원)

본 건은 1996년 건축으로 비교적 오래된 건축물이며, 건물면적 39.71㎡(약 12.01평)입니다.

건축년도를 고려했을 때, 2000년식 한마음아트빌(B동)의 거래 가격 및 면적을 참고할 수 있습니다.

감정가는 146,000,000원으로, 유사 건축년도의 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호로, 사용승인일은 1996년 6월 22일입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

주변에는 송일초등학교가 있으며, 근거리에 버스정류장 및 1호선 중동역이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

현재까지 파악된 주변 시설 중 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 및 특정 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 해당 허가구역의 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 본 보고서 작성 시점(2026년 9월)에는 이미 만료되었습니다. 따라서 향후 거래 시점에는 새로운 허가 조건 또는 갱신 여부를 반드시 확인해야 하며, 이는 거래 대상자 범위를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

건축년도: 1996년 건축으로 비교적 노후된 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 다세대주택으로, 송일초등학교 인근에 자리하고 있으며 1호선 중동역 이용이 가능한 입지입니다. 감정가는 146,000,000원이며, 비교적 오래된 건축물이지만 인근 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 허가 유효기간 만료 여부는 향후 거래 시 중요한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권(중동역) 인근에 위치하여 교통 편의성이 양호합니다.

주변에 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

송내 역세권 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 146,000,000원을 기준으로 하되, 유사 면적 및 건축 연도의 최근 거래 사례, 그리고 토지거래허가구역 지정 및 허가 만료라는 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

유사 연식의 거래 사례(한마음아트빌)를 기반으로 한 시세 분석가(약 108,000,000원)와 감정가(146,000,000원) 간의 차이를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

또한, 토지거래허가 관련 불확실성은 입찰 경쟁률 및 가격에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 시에는 해당 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안하며, 구체적인 입찰가는 낙찰 후 토지거래허가 취득 가능 여부 및 관련 규정 확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.